做投資最忌諱觸犯法律，養老地產(chǎn)作為一個(gè)新興行業(yè)一方面發(fā)展經(jīng)驗不足，另一方面相應的法律體系還不完善，所以初次投資養老地產(chǎn)要對可能涉及到的法律問(wèn)題明了于心。以下是養老地產(chǎn)項目中常出現的法律相關(guān)問(wèn)題：

　　(一)養老地產(chǎn)項目土地性質(zhì)及房屋權利模糊

　　就養老地產(chǎn)項目而言，土地性質(zhì)不僅決定了其開(kāi)發(fā)成本，也對其商業(yè)模式以及融資前景有著(zhù)重要影響。采用完全的市場(chǎng)行為開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，即以國有土地出讓方式供地的，其優(yōu)點(diǎn)在于土地使用權及房屋所有權明晰，但拿地成本高，且在出售型商業(yè)模式項下，該項目與普通商品房開(kāi)發(fā)項目并無(wú)區別，存在掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌。

　　根據《劃撥用地目錄》，老年人社會(huì )福利設施用地被歸為非營(yíng)利性社會(huì )福利設施用地一類(lèi)，可以劃撥方式取得，但所謂規劃內養老用地，往往都直接劃撥給公辦養老院。

　　對于在集體建設用地上建設養老項目的，土地使用權屬于農村經(jīng)濟組織，作為地上物的實(shí)際投資主體，開(kāi)發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權，故無(wú)法出售，且由于土地性質(zhì)問(wèn)題，可能導致融資困難。

　　目前國內并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于養老地產(chǎn)，項目的土地，用地性質(zhì)模糊，導致養老地產(chǎn)項目用地的亂象。以某老年社區為例，該項目以工業(yè)用地的性質(zhì)出讓?zhuān)鲎屇晗迌H為5O年，但項目規劃卻并非以工業(yè)項目立項，登記的土地用途為公共建筑，必須供特定人群使用，且依法不能取得預售許可證，更難以為入住者辦理房屋產(chǎn)權證。若采用租賃持有模式，一般住房租賃合同最長(cháng)不能超過(guò)2O年，超過(guò)2O年的部分可視為無(wú)效，租賃合同更不能繼承針對前述問(wèn)題，一些老年社區創(chuàng )新性地提出了"會(huì )員制"產(chǎn)品，通過(guò)一次性支付會(huì )員費及之后每年支付管理費的形式，在土地出讓期限內使用或指定其他人使用，這樣既避開(kāi)產(chǎn)權房禁止買(mǎi)賣(mài)的限制，也跳過(guò)了租賃這個(gè)法律約束力比較強的概念。但其仍屬于創(chuàng )新方案，其中的風(fēng)險也需仔細把控。

　　(二)養老地產(chǎn)項目的融資風(fēng)險及把控

　　一般而言，在通過(guò)合法途徑取得土地使用權之后，養老項目可以選擇嘗試做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。需要強調的是，無(wú)論是住宅用地、醫療用地還是商業(yè)等綜合性用地，只有產(chǎn)權清晰，才能做一定抵押。而在當下緊縮的信貸環(huán)境普通地產(chǎn)項目尚處于狹窄的融資環(huán)境，與普通住宅項目相比，由于養老地產(chǎn)處于行業(yè)的初創(chuàng )期，諸多模糊的問(wèn)題更阻擋了資本的流入。

　　2009年出臺的《保險資金不動(dòng)產(chǎn)投資管理暫行辦法》和《保險資金股權投資管理暫行辦法》打開(kāi)了保險資金投資養老地產(chǎn)之門(mén)。從兩者的匹配程度而言，目前基本的共識是養老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資，屬于回報率較高且風(fēng)險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運用的中長(cháng)期資金與養老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。

　　但是，雖然與養老項目比較匹配的保險資金投資房地產(chǎn)已放開(kāi)，目前的放開(kāi)程度與期待還相距甚遠，法規政策不甚清晰、可操作性不強，投資方式、運營(yíng)模式都困擾著(zhù)投資者。

　　另外，對于新型融資方式，即所謂的"反按揭"(即反向住房抵押貸款)，始終沒(méi)有全面推出的跡象。反向抵押貸款是一種特殊的融資機制，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無(wú)需償還，在借款人即老年房主去世、出售或者永久搬離抵押房產(chǎn)時(shí)，以處置出售該抵押房產(chǎn)所得的資金償還反向抵押貸款本金、利息和其他各種費用的一種貸款。但是，反向抵押貸款的不確定性較大，大多反向抵押以借款人實(shí)際存活壽命為貸款期限，而這種貸款期限不確定的個(gè)住房反向抵押貸款，會(huì )大大減少金融機構資產(chǎn)的流動(dòng)性。加之，反向抵押貸款的資金回收，以房產(chǎn)未來(lái)的變現價(jià)值為準，但因房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，難以作出準確預期金融機構未來(lái)可回收的資金具有極大的不確定性。

　　但在未來(lái)可以想象的巨大市場(chǎng)需求前，金融機構并未對養老地產(chǎn)項目完全關(guān)上大門(mén)。券商投行人士認為，養老地產(chǎn)項目和資本結緣的前提是養老項目的運營(yíng)模式要滿(mǎn)足各路資金對于風(fēng)險的偏好，對于從事養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商而言，在目前法律法規之下，無(wú)論采取何種手段融資以保證現階段的投資需求和抵抗資金風(fēng)險的能力，打造或者設立一個(gè)成熟的運營(yíng)模式已成先期必要之舉。

　　(三)養老地產(chǎn)項目中養老服務(wù)法律風(fēng)險及把控

　　養老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅是整個(gè)模式的基礎。養老服務(wù)的高風(fēng)險多源于入住的老人自身生理和心理機能的退化與病變，由于老年人疾病急性發(fā)生的不可預知性，養老機構發(fā)生意外是一個(gè)全國性的普遍問(wèn)題。而在住宅建設與社區管理相融合的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商則不得不面對養老服務(wù)風(fēng)險。對于養老服務(wù)風(fēng)險，養老機構擬定格式化免責協(xié)議時(shí)并不能"為所欲為"，而是應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并且對其中的免責條款負有提請對方注意并按要求說(shuō)明的特別義務(wù)。

　　對此，如通過(guò)相關(guān)的保險來(lái)建立一個(gè)政策性保險與商業(yè)保險相結合、開(kāi)發(fā)商的責任險與個(gè)人意外傷害險相補充的機構養老風(fēng)險管理與分擔機制，養老服務(wù)市場(chǎng)良性發(fā)展和開(kāi)發(fā)商的保護力度將會(huì )進(jìn)一步提示。例如，目前上海市在全市范圍統一推行"養老機構意外責任保險"，通過(guò)養老機構自我承擔與政府補貼相結合的辦法，形成由政府推動(dòng)、專(zhuān)業(yè)保險企業(yè)參與、養老機構受益的養老服務(wù)風(fēng)險分擔機制。

　　養老服務(wù)的風(fēng)險把控還應當注重養老服務(wù)本身的質(zhì)量控制，對于提供服務(wù)的方法、時(shí)間、標準等要求應當在入住時(shí)與服務(wù)接受者達成一致，以免糾紛。

　　投資養老地產(chǎn)要懂得運用法律，有必要時(shí)還要學(xué)會(huì )在法律的間隙中求生存，而如果不懂法律，忽視法律，則會(huì )留下巨大隱患。

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