國內養老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，還沒(méi)有形成成熟可復制的運營(yíng)模式，很多時(shí)候養老地產(chǎn)的運營(yíng)模式需要根據自己的實(shí)際情況去構建，那么如何才能構建有效的養老地產(chǎn)模式？

　　一構建有效的融資模式

　　當前我國尚未形成一套完整的金融信用體系，還存在著(zhù)一定的信任危機，尤其是在投資商與開(kāi)發(fā)商之間?；诖斯?，繼續有效地推進(jìn)養老地產(chǎn)模式的轉變關(guān)鍵措施之一就在于進(jìn)一步完善我國的信用體系和金融體制。從而在此基礎之上，深化融資渠道，尤其是擴大社會(huì )融資的比例。鑒于當前法律制度以及行業(yè)體制尚不健全，目前只有少數企業(yè)采用社會(huì )融資這種方式。近年以來(lái)，國內外各基金開(kāi)始陸續進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì )融資規模和渠道進(jìn)一步擴大，有望取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要途徑。我們有必要充分吸收西方發(fā)達國家尤其是英美等國的社會(huì )融資經(jīng)驗，在債券融資、信托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。

　　二打造多元運營(yíng)模式

　　1、"養老文化"概念營(yíng)銷(xiāo)模式。所謂養老文化的概念營(yíng)銷(xiāo)，指的是在經(jīng)營(yíng)理念方面養老地產(chǎn)可以將健康養老、安居養老、親情養老等文化觀(guān)念引入到養老地產(chǎn)的項目中，以此作為養老文化的載體，并捕獲老年住戶(hù)的心理認同感，正是在這樣的基礎之上，開(kāi)展養老地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)。這方面比較成功的案例之一就是上海的親和源，在繼承傳統孝敬文化的基礎上，親和源主打親情文化這張王牌，在營(yíng)銷(xiāo)方面獲得了比較大的成功。從我國當前實(shí)際國情出發(fā)，可以適當拓展養老文化的內涵。傳統的"養兒防老"的觀(guān)念在國人心中根深蒂固，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采納一些較為生動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)方式，向老年朋友們傳達自立、自理、自由的理念，只有在廣大老年人接受的基礎之上，才有可能最終形成購買(mǎi)力。2、產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式。就養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。老年服務(wù)業(yè):涵蓋家政、餐飲、護理服務(wù)等多個(gè)行業(yè)；老年房地產(chǎn)業(yè):包括養老院、養老公寓、居家養老住宅等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；老年醫療保健業(yè):包括體檢、醫療、養生、理療等特殊行業(yè)機構:老年用品業(yè):包括生活起居、飲食保健、康樂(lè )器材等方面的老年用品生產(chǎn)行業(yè)；老年旅游業(yè):含候鳥(niǎo)式旅游、度假式旅游、組團旅游、自助式旅游等多種形式；老年娛樂(lè )文化產(chǎn)業(yè):含老年大學(xué)、老年俱樂(lè )部、才藝展示、互動(dòng)體驗式娛樂(lè )等業(yè)態(tài)；老年咨詢(xún)服務(wù)業(yè):含政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問(wèn)、企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉型資訊、個(gè)人養老指導等；老年金融投資業(yè):含保險服務(wù)業(yè)、金融理財、養老基金管理等業(yè)務(wù)。改變原來(lái)傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售方式，延長(cháng)養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫療保健業(yè)以及老年娛樂(lè )文化產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面，可以使養老地產(chǎn)附加更大的價(jià)值，增加其后續盈利能力。3、租、售組合入住模式。第一，銷(xiāo)售型模式。實(shí)質(zhì)上就是一種傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目方式，房子蓋好了就向老年住戶(hù)出售。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以快速回籠資金，但是對于老年群體而言，后續服務(wù)跟不上，一旦出現了問(wèn)題，就很難得到圓滿(mǎn)解決。第二租用型模式。通過(guò)繳付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種方式對于開(kāi)發(fā)商而言資金回收期比較長(cháng)，但是對于老年住戶(hù)可以享有一定的監督權，可以促使開(kāi)發(fā)商的服務(wù)更加完善。養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以靈活使用出租或出售的模式甚至可以積極借用當前比較流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶(hù)更多選擇提供更好的服務(wù)，進(jìn)一步提升養老地產(chǎn)的運營(yíng)效果。

　　三提升專(zhuān)業(yè)管理模式

　　1、開(kāi)發(fā)商管理模式。所謂開(kāi)發(fā)商管理模式，指的是養老地產(chǎn)項目建成以后直接由開(kāi)發(fā)商擔任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住戶(hù)提供統一和個(gè)性化的服務(wù)。老年群體只需與單一的物業(yè)管理方聯(lián)系即可。這種開(kāi)發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強化老年業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機制，進(jìn)而實(shí)現雙方利益的最大化。同時(shí)，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。2、專(zhuān)業(yè)公司管理模式。專(zhuān)業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行養老地產(chǎn)的日常運營(yíng)管理。此種模式構建專(zhuān)業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內容涵蓋了生活照料、醫療健康、文化娛樂(lè )、心理咨詢(xún)、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營(yíng)便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的分工，構建精準的專(zhuān)業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國內大多數養老地產(chǎn)項目采用專(zhuān)業(yè)公司管理模式，通過(guò)多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強的生命力和可調節性。

　　養老地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目不同，我們需要在融資模式、運營(yíng)模式和管理模式等方面對養老地產(chǎn)模式進(jìn)行創(chuàng )新性地研究和實(shí)踐。相信在轉變經(jīng)營(yíng)方式，更新服務(wù)理念的情況下，養老地產(chǎn)不僅能實(shí)現經(jīng)濟效益的最大化，而且還有助于實(shí)現綜合的社會(huì )效益。

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