企業(yè)發(fā)展養老地產(chǎn)，面臨的首要問(wèn)題是選址的問(wèn)題，到底什么樣的地區適合發(fā)展養老地產(chǎn)，對各種外部條件有哪些要求？

　　養老的獨特屬性，決定了開(kāi)發(fā)商在發(fā)展養老地產(chǎn)時(shí)，必須根據城市能級、經(jīng)濟實(shí)力、居民收入消費情況、城市人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量等角度綜合考慮，確定最優(yōu)的發(fā)展區域。從目前養老地產(chǎn)的分布來(lái)看，主要集中在發(fā)達城市的郊區或城市腹地，從而有足夠的老年人口和經(jīng)濟實(shí)力，支撐養老地產(chǎn)的發(fā)展。

　　養老地產(chǎn)面向的是以中老年人為主的特殊群體，老年人的生活習慣和特殊需求，對周邊的生活主要配套設施提出了較高要求。針對老年人需要更多醫療和服務(wù)的特點(diǎn)，這就要求項目周邊必須配備醫院等過(guò)硬的基礎設施；同時(shí)，還要有便利的交通和良好的空氣條件，距離市區的距離不要太遠，這樣能充分享受市區完善的配套設施?？諝庑迈r、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、公共服務(wù)設施完善的地方比較適合發(fā)展養老地產(chǎn)。養老地產(chǎn)一般不適于建在山區或坡度較大的地區，適宜建在地勢較為平坦的地區。

　　除此之外，當地的消費水平也要足夠支撐起養老地產(chǎn)的發(fā)展，中國進(jìn)入老齡化的城市很多，但同時(shí)具備較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和先進(jìn)的消費觀(guān)念的城市卻比較少，一定程度上限制了養老地產(chǎn)的發(fā)展。根據美國養老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，20世紀60年代是美國養老地產(chǎn)的上升式發(fā)展期，當時(shí)美國的人均收入達到5000美元以上，各州對于老年住宅也有相應的補貼和稅收優(yōu)惠。

　　確定好了選址位置后，該怎樣拿地？國家有哪些相關(guān)的政策？

　　目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的養老項目用地，由于養老地產(chǎn)要求有大量的配套設施，因此配套設施建筑面積占社區總建筑面積的比例與一般的房地產(chǎn)項目相比，比例較高。目前的住宅用地都是通過(guò)招拍掛方式出讓拿地的，拿地成本較高，因此大部分開(kāi)發(fā)商不愿意用住宅用地去建設養老住宅。目前大部分養老地產(chǎn)都是用旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等思路拿到大面積土地?；蛘哂行┯玫仉m然是招拍掛方式取得的，但開(kāi)發(fā)商借“養老”之名，已預先和當地政府達成合作協(xié)議，招拍掛只是走個(gè)程序而已。

　　養老項目如果使用的是居住用地，房產(chǎn)具有70年產(chǎn)權，可供銷(xiāo)售，對于其他類(lèi)型用地，如綜合用地，則只有50年產(chǎn)權，項目只能賣(mài)使用權，不可銷(xiāo)售。因此，土地性質(zhì)的不同，會(huì )導致項目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理模式的差異。需要提醒的是，雖然與政府協(xié)議拿地，如用工業(yè)用地等開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，拿地成本較低，但房企退出的時(shí)候會(huì )比較麻煩。對于以集體建設用地開(kāi)發(fā)養老項目的情況，由于土地使用權屬于農村經(jīng)濟組織，因此，開(kāi)發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權，因此項目出售會(huì )存在政策風(fēng)險，只能持有出租，并且項目開(kāi)發(fā)融資也存在一定的困難。

　　總之，做養老地產(chǎn)時(shí)選址要慎重，需從城市經(jīng)濟實(shí)力、周邊環(huán)境質(zhì)量、配套設施等多方面進(jìn)行考慮。在拿地時(shí)要熟知國家相關(guān)政策，并且將優(yōu)惠政策利用好。

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