近年來(lái)，休閑農業(yè)迅速崛起，對農業(yè)增值增效、農民創(chuàng )業(yè)增收、農村繁榮穩定發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。而要發(fā)揮農業(yè)休閑、觀(guān)光、旅游等功能，必須建設配套的商業(yè)和服務(wù)設施，勢必要涉及土地問(wèn)題。

休閑農業(yè)的拿地，是眾多休閑農業(yè)和鄉村旅游投資者關(guān)心的老大難問(wèn)題。實(shí)際操作中，如何以較低的成本順利獲取土地使用權，是休閑農業(yè)項目開(kāi)發(fā)成功的基礎和關(guān)鍵。土地成本是大頭，做休閑農業(yè)，流轉或集中起來(lái)的土地，既是莊園主的主要財富，也是當之無(wú)愧的主要風(fēng)險之一。做農業(yè)，一不小心上百萬(wàn)、上千萬(wàn)就進(jìn)去了。拿地過(guò)程中要考慮的兩個(gè)要素：省錢(qián)、安全。

可作為休閑農業(yè)用地的土地有哪些?
 

1.農民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農業(yè)園區中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進(jìn)行改造和裝修。殊不知這 不僅破壞了鄉村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

農業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )， 閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要 充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

2.農村集體建設用地

農村集體用地是指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地。

主要包括：

鄉(鎮)村公益事業(yè)用地

公共設施用地

農村居民住宅用地

3.四荒地

主要包括：

依法歸我國農民集體使用的“四荒地”

農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限 最長(cháng)不得超過(guò)50年。

國家政策：2016年中央一號文件以及《農業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中 鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)， 對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設 用地指標給予傾斜。

4.城鄉建設用地增減掛鉤

指什么：指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。

轉換方式，具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。如：

數量上——異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量

異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。

5.其他方式

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出， 對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許 在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
 

休閑農業(yè)用地的限制有哪些?

1. 不得占用基本農田

基本農田俗稱(chēng)“吃飯田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。 對于基本農田有“五不準”：

不準占用基本農田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網(wǎng);

不準以農業(yè)結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚(yú)、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

不準違法占用基本農田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍;

不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點(diǎn)建設項目除外)。

因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)中 必須弄清楚其是否占有基本農田。

2. 不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門(mén)都會(huì )制定土地利用總體規劃，規劃會(huì )規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì )確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎么做：休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿(mǎn)足休閑農業(yè)園區對建設用地的要求。

3. 嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設用地進(jìn)行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè )，以及各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規按建設用地進(jìn)行管理，而非按農用地管理。

進(jìn)行建設用地進(jìn)行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業(yè)設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設成本，而且也使得農業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復雜，甚至會(huì )使部分休閑農業(yè)夭折。

休閑農業(yè)用地中如何規避這些限制?

目前常見(jiàn)的規避休閑農業(yè)用地限制的方法有：

用設施農用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設;

以建設臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿(mǎn)足不破壞耕作層的要求;

修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

以建設溫室大棚的方式建餐廳;

用可移動(dòng)的集裝箱和房車(chē)進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅 線(xiàn)，從根上將不僅無(wú)法規避休閑農業(yè)用地的限制，還隱藏著(zhù)很大不確定性和風(fēng)險。還請大家注意!

最合法安全的方法就是通過(guò)立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。

在休閑農業(yè)拿地前，首先要確定自己土地的屬性，可以去當地的國土所、國土局去查土地利用總體規劃，了解其土地的屬性，明確其土地使用條件和限制，如果是基本農田就不允許進(jìn)行休閑農業(yè)建設，如果是國家允許進(jìn)行休閑農業(yè)建設的土地類(lèi)型，比如“四荒地”、農村集體建設用地以及農民宅基地等，其休閑農業(yè)中的建設用地就會(huì )更容易得到審批。

此外，還要注意休閑農業(yè)對于當地農民和經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，對農民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農業(yè)項目用地，會(huì )被列入土地利用總體規劃和年度計劃優(yōu)先安排，因此也更易得到更多的建設用地指標。