一、休閑農業(yè)項目的立項與調查階段
 

論證與立項

休閑農業(yè)項目立項與調查階段論證與立項在開(kāi)發(fā)項目上馬之前，邀請有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行科學(xué)的可行性論證，綜合分析農業(yè)旅游資源條件、交通區位條件、居民的收入消費水平和市場(chǎng)需求?？紤]是否需要休閑農業(yè)規劃和設計，并在必要時(shí)制定休閑農業(yè)規劃和設計的工作計劃。

組織規劃設計隊伍

休閑農業(yè)設計隊伍包括專(zhuān)業(yè)設計機構(生態(tài)學(xué)、農業(yè)、園林、土地規劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經(jīng)營(yíng)管理、社會(huì )學(xué)、人類(lèi)學(xué)、建筑工程等方面)的專(zhuān)家和政府官員，并積極吸收當地社區公眾參與，通過(guò)分工，明確各自承擔的職責。

提出任務(wù)書(shū)和規劃設計大綱

主要內容包括：設計區域的基本情況，所需的技術(shù)和圖形信息，專(zhuān)家系統，工作的主要內容，以及時(shí)間和預算。

資料收集與分析研究

首先甲方要與相關(guān)部門(mén)溝通(農業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等)提供所需的相關(guān)資料，然后進(jìn)行資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調查資料以及和地方的一些相關(guān)資料，從中發(fā)現有價(jià)值的內容，找出一些存在的問(wèn)題。

實(shí)地調查研究

完成資料收集與分析研究后，設計成員必須到項目實(shí)地勘察，特別是對有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的景區、經(jīng)典的資源、環(huán)境及社會(huì )、文化、經(jīng)濟等狀況考察，并形成記錄、拍照和攝像。

二、休閑農業(yè)項目的評價(jià)與規劃階段
 

旅游地“文脈”分析

“文脈”指的是旅游地的自然地理基礎、歷史文化系統、社會(huì )心理沉淀、經(jīng)濟發(fā)展水平的四維時(shí)空組合，是一個(gè)地區旅游發(fā)展的基礎，在休閑農業(yè)規劃時(shí)，要認真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應協(xié)調，也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資源及可持續性評價(jià)

在對生態(tài)旅游資源進(jìn)行調查的基礎上，根據生態(tài)旅游市場(chǎng)的需求特點(diǎn)，著(zhù)重評價(jià)生態(tài)旅游資源的特質(zhì)、價(jià)值與功能、規模等級、地域組合特點(diǎn)及環(huán)境的容量等等，以明確生態(tài)旅游資源的吸引性及開(kāi)發(fā)利用形式等。

確定旅游的性質(zhì)和方向

根據規劃設計區的自然風(fēng)光、農業(yè)基礎、風(fēng)俗習慣等特點(diǎn)，定位休閑農業(yè)園區的性質(zhì)，確定該區的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃

根據市場(chǎng)導向與資源導向相結合的原則，在維持其生物多樣性、景觀(guān)多樣性、物種多樣性、資源利用的可持續性等前提下，確定旅游地的功能地位和生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)建設的主題，構建整個(gè)生態(tài)旅游地的旅游形象，圍繞該主題形象進(jìn)行旅游規劃設計。

擬定總體規劃設計方案

提出規劃思路，進(jìn)行空間總體布局、功能分區、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。尋找農業(yè)先驅者，田園綜合體規劃專(zhuān)家。在規劃設計中，要考慮整體空間布局的和諧統一和突出主題，并考慮功能劃分，避免旅游活動(dòng)對資源和環(huán)境的破壞，優(yōu)化資源利用。為了轉移游客。還需要對功能領(lǐng)域進(jìn)行敏感性分析，以衡量保護生物多樣性和環(huán)境的能力。

對各功能區的開(kāi)發(fā)建設、項目設置進(jìn)行規劃設計

各功能區的旅游規劃設計不僅要協(xié)調整個(gè)區域的旅游形象，還要有助于突出主題形象。同時(shí)，突出各職能領(lǐng)域的優(yōu)勢和特點(diǎn)，充分發(fā)揮各自的職能和作用。

規劃和設計主題活動(dòng)和特色。休閑農業(yè)園區必須有自己的特色相適應的專(zhuān)題旅游活動(dòng)項目，如xx花節(會(huì ))，觀(guān)xx節等，生態(tài)旅游項目，以造成一定的聲勢和影響，提高知名度和影響力，促進(jìn)休閑農業(yè)規劃的進(jìn)一步發(fā)展。

規劃和設計分階段執行項目和目標

由于需要休閑農業(yè)資源和環(huán)境保護，需要籌集開(kāi)發(fā)建設資金，不斷推出各種旅游產(chǎn)品和延長(cháng)旅游目的地的生命周期，有必要制定項目和目標分階段實(shí)施。

可持續發(fā)展管理對策

如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù)，政策上的引導、經(jīng)濟上的調控等。

規劃設計文本和地圖的形成

在旅游規劃設計中，可能會(huì )形成多種方案，應根據區際關(guān)系、內部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進(jìn)行對比，篩選出最佳方案，必要時(shí)召開(kāi)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì )，集思廣益。

三、休閑農業(yè)項目實(shí)施與管理階段(籌資融資)
 

規劃設計文本和圖紙的修改、審批

對提供的規劃設計文本及圖件先在旅游地內部進(jìn)行意見(jiàn)征詢(xún)或初審，邀請主管領(lǐng)導、各相關(guān)部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員發(fā)表意見(jiàn)，根據意見(jiàn)對其進(jìn)行修改，然后提交專(zhuān)家組評審，再根據專(zhuān)家組意見(jiàn)進(jìn)行進(jìn)一步修改、完善，形成最終文本及圖件，報請相關(guān)部門(mén)批準后進(jìn)行實(shí)施。

資金籌集

由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規劃和引導，不少休閑農業(yè)園區，功能設計簡(jiǎn)單、重復，缺乏特色和吸引力，活動(dòng)內容相似，創(chuàng )新很少。因此，有限的項目資金往往明顯影響項目的早期創(chuàng )意規劃和后期實(shí)施，多渠道發(fā)展融資是休閑農業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題。

增加政府導向性投入

很多休閑農業(yè)項目都是當地政府通過(guò)先期投入，進(jìn)而引導投資，營(yíng)造良好的客觀(guān)環(huán)境，為多元化投資創(chuàng )造條件。

建立休閑農業(yè)發(fā)展基金

通過(guò)專(zhuān)業(yè)旅游投資基金管理公司規范運營(yíng)，為居民開(kāi)辟新的投資渠道，拓展休閑農業(yè)發(fā)展項目資金來(lái)源。從旅游企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中收取一定比例的資金，建立旅游發(fā)展基金，收取的資金計入成本。旅游發(fā)展基金的籌集范圍、方式和數額，視乎每個(gè)地區的情況而定。這些資金主要用于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、推廣和研究、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)組織活動(dòng)、資源開(kāi)發(fā)指導和激勵、旅游人力資源開(kāi)發(fā)。

四、休閑農業(yè)項目土地流轉與使用
 

嚴格控制休閑農業(yè)土地農轉非的審批

目前各地在建設休閑農業(yè)項目時(shí)，對土地非正常利用的情況比較嚴重，主要表現是隨意改變土地的使用方向，導致休閑農業(yè)土地的非農化傾向非常突出;大片土地被休閑娛樂(lè )用地、住房用地、停車(chē)場(chǎng)地、交通用地等非農設施占用，導致大量耕地被改變了使用方向，造成對農業(yè)可耕地的“蠶食”。

針對土地改農審批中存在的問(wèn)題，有必要采取以下措施：

在宏觀(guān)上對可耕地轉為非耕地數量實(shí)行指令性的指標控制，用絕對指標進(jìn)行遏止;在項目建設之初，進(jìn)行可行性研究和規劃設計時(shí)，土地管理部門(mén)就制定耕地與非耕地的比例范圍，從源頭上遏止可耕地數量的減少。

建立健全耕地占用的補償機制

對耕地占用數量進(jìn)行直接對等補償，即占用多少耕地就相應通過(guò)開(kāi)墾和復墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補償;如不具備直接對等補償條件，可通過(guò)交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金，用于土地后備資源的開(kāi)發(fā)與現有耕地的改良。尋找農業(yè)先鋒、農業(yè)先鋒、田園綜合體規劃專(zhuān)家。要積極推進(jìn)農村社會(huì )保障體系建設，緩解農民對農地流轉的擔憂(yōu)，加快解決農村剩余勞動(dòng)力轉移問(wèn)題，促進(jìn)農地合理流轉。

積極探索實(shí)現土地流轉的途徑

采取動(dòng)員、啟發(fā)、開(kāi)導、典型示范等方式，鼓勵當地農民積極參與休閑農業(yè)規劃開(kāi)發(fā)。在景區開(kāi)發(fā)和配套工程的建設中，可采取“土地入股”、“勞動(dòng)入股”的方式來(lái)進(jìn)行，通過(guò)農民的土地和勞動(dòng)投入轉化為資金投入，在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟效益后，憑股份參加分紅，從而提高農民參與旅游開(kāi)發(fā)的積極性，并使他們在旅游開(kāi)發(fā)中獲得更大的收入份額。