進(jìn)入一個(gè)領(lǐng)域前要先把該領(lǐng)域的基本情況摸清楚，同樣對于初次進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域的新人，需要對一些關(guān)鍵性的問(wèn)題有個(gè)清晰的認識，這樣才能駕馭好自己的方向，不至于橫沖直撞。以下是五個(gè)需要理清的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　第一，賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)？

　　從美國和日本等發(fā)達國家的養老地產(chǎn)經(jīng)驗來(lái)看，"地產(chǎn)"只是基礎，而"服務(wù)"才是根本。養老地產(chǎn)的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂(lè )、休閑、康復、醫療、陪護等頤養天年所需要的一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的"地產(chǎn)"。但是，目前國內企業(yè)的通行做法就是在原來(lái)住宅建設的基礎上，加上無(wú)障礙設施和醫療機構的配套。這種只有硬件上稍加改進(jìn)的老年適住型住宅其實(shí)離真正的養老地產(chǎn)還差得很遠。

　　早在2010年已宣布進(jìn)軍養老地產(chǎn)的萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)公司，在所謂的養老地產(chǎn)項目實(shí)踐上多是在商品房開(kāi)發(fā)中劃定一小部分區域配備醫療服務(wù)站、或配建一兩棟養老住宅。其主要目的仍是出售傳統房地產(chǎn)，未來(lái)持續性的老年服務(wù)根本就不知道在哪里。例如，養老地產(chǎn)項目"萬(wàn)科幸福匯"在其總規模達1226戶(hù)住宅中，作為養老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比僅為11.9%?，F在國內所說(shuō)的"養老地產(chǎn)"，多數本身還是住宅，開(kāi)發(fā)商只是利用"養老地產(chǎn)"的噱頭來(lái)炒養老概念，以便為競拍拿地和房屋售賣(mài)增添營(yíng)銷(xiāo)砝碼。

　　第二，盈利模式在哪里？

　　目前，美日等國贏(yíng)利性養老地產(chǎn)大部分采用"一次性會(huì )費＋月服務(wù)費"的模式。這種盈利模式的優(yōu)點(diǎn)是既可以解決地產(chǎn)公司前期一次性投入太大的問(wèn)題，還可以兼顧日后需要持續提供的養老服務(wù)支出。美國一次性會(huì )費大約為250－400萬(wàn)人民幣，而日本一次性入住金為240-780萬(wàn)，入住滿(mǎn)15年的不再退還入住金。外加月服務(wù)費1.3-3萬(wàn)不等，這還不包括醫療費、水電費、停車(chē)費。即使在美國和日本，能入住如此奢侈養老地產(chǎn)的也主要是小企業(yè)主、律師、公司高管等高收入人群。即便如此，養老地產(chǎn)公司的利潤率也只有7%左右，甚至更低。

　　投資高、回報低、成本回收時(shí)間長(cháng)，加之養老人群對娛樂(lè )、家政、醫護、保健等特殊物業(yè)服務(wù)相對苛刻的要求，這對于以往習慣于高利潤和快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是一個(gè)短期內難以適應的艱難挑戰。"很多養老地產(chǎn)投資商，仍喜歡'蓋房子賣(mài)了就算數'的模式"，日本養老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家鞠川陽(yáng)子的話(huà)道出了當前中國養老地產(chǎn)企業(yè)無(wú)奈的心態(tài)。

　　第三，配套支持政策在哪里？

　　開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)絕不是地產(chǎn)商一家的事，需要政府、社會(huì )、醫療機構、保險公司、地產(chǎn)商、金融機構聯(lián)合在一起的緊密配合。在美國，入住養老社區的入門(mén)費通常是由住戶(hù)自行承擔的，可以使用退休金或私人儲蓄，也可以辦理現有房產(chǎn)的"倒按揭"支付。而對于月費、基礎護理服務(wù)費和一般醫療服務(wù)費，這完全可以由聯(lián)邦醫療保險和長(cháng)期護理保險覆蓋。而在日本，政府非常重視為養老機構建立扎實(shí)的政策保障機制與社會(huì )環(huán)境基礎。例如，除一次性入住費外，"幸朋苑"由老人自己提供的服務(wù)費只占10%左右，其余的都是從政府保險、養老金等渠道補充，這就為老人家庭減少了巨大的經(jīng)濟負擔。需要介入陪護的老人，由定點(diǎn)醫院評定介護等級后，政府也會(huì )承擔90%的介護服務(wù)費用。

　　而在我國，雖然民政部已經(jīng)正式發(fā)布了社會(huì )養老服務(wù)體系建設"十二五"規劃，很多地方政府也都在積極鼓勵支持養老產(chǎn)業(yè)，但目前大多停留在口號上。管理規范、產(chǎn)業(yè)政策、土地和稅收政策都有待建立或完善。特別是在當前的土地財政依賴(lài)下，即便有心，地方政府又能有多大的作為空間呢？

　　第四，養老地產(chǎn)就該郊區化？

　　一提到養老地產(chǎn)，大家的第一反映就是位于遠郊。"萬(wàn)科幸福匯"在北京房山、"泰康之家"在北京昌平、"保利西塘"在上海西塘，選擇遠郊的理由無(wú)非就是想降低土地成本。由于受傳統文化影響，大部分中國老人更愿意與子女共同居住或鄰近子女居住，這不僅可以盡享天倫之樂(lè )，而且也更容易實(shí)現家庭內的代際互助。"住得近""分得開(kāi)"才是兩代人最主要的意愿。加之中國的優(yōu)質(zhì)醫療資源主要集中在市中心，養老地產(chǎn)郊區化，真正愿意購買(mǎi)的老年人又能有多少呢？其實(shí)，在日本也是如此。日本三大連鎖養老運營(yíng)機構之一的日本醫學(xué)館在日本全國有1250所養老物業(yè)，基本上都位于市區，入住老人60%來(lái)自于項目5公里范圍內，或老人的子女工作生活在周邊。

　　第五，盈利是第一位的嗎？

　　商業(yè)要盈利是天經(jīng)地義，但在養老領(lǐng)域確實(shí)不能僅限于此。美日兩國養老地產(chǎn)有贏(yíng)利性的，但更多是非贏(yíng)利性的，非贏(yíng)利性的主要由政府、宗教機構或慈善團體投資建設。美國的養老社區有60%左右為政府投資設立，如果加上其他社會(huì )慈善性團體的投資，這一比例將會(huì )更高。即使在盈利性養老社區中，會(huì )費收入的占比也很低，收取會(huì )費的單元數通常不到養老單元總數的10%，租金和附加服務(wù)才是營(yíng)運商收益的主要來(lái)源。

　　而在日本，為降低運營(yíng)成本，很多養老地產(chǎn)投資機構都實(shí)行全國連鎖經(jīng)營(yíng)。比如，日本醫學(xué)館在日本全國有1250所養老物業(yè)；1986年就開(kāi)始提供養老服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構--幸朋苑在全國有150多個(gè)分支機構。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，也對周邊社區有認知障礙、行動(dòng)不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，以便充分利用現有設施，彌補一定的費用支出。即便如此，日本的很多養老地產(chǎn)投資機構也僅能保持微利。

　　雖然養老地產(chǎn)涉及到的問(wèn)題還有很多，然而要了解養老地產(chǎn)就先要從理清這五個(gè)問(wèn)題開(kāi)始，這是決定養老地產(chǎn)大方向的問(wèn)題。

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