高水平的規劃設計，是提高養老地產(chǎn)項目品質(zhì)，受到消費者歡迎的前提。國內外很多暢銷(xiāo)的養老社區，都十分重視把握項目的規劃設計原則。一個(gè)優(yōu)秀的養老地產(chǎn)項目應該達到以下目標：安全、安靜；功能質(zhì)量?jì)?yōu)良；物質(zhì)、精神可持續發(fā)展。在項目的總體規劃設計中應當把握以下原則。

　　一、堅持"老年健康住宅"的設計原則

　　隨著(zhù)年齡的增長(cháng)，老年人的身體素質(zhì)明顯下降，抵抗力降低。因此，老年人對于健康的重視程度要遠遠高于一般人。住宅是老年人身處時(shí)間最長(cháng)的地方，養老地產(chǎn)的規劃設計對老年人健康影響很大。這就要求老年住宅首先應該是健康住宅。健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會(huì )上完全處于良好狀態(tài)的住宅。具體地說(shuō)，健康住宅主要體現在住宅內和住區的居住環(huán)境兩方面，它不僅可以包括與居住相關(guān)聯(lián)的物理量值，諸如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還應包括主觀(guān)性心理因素值：諸如平面空間布局、私密保護、視野景觀(guān)、感官色彩、材料選擇等，回歸自然，關(guān)注健康、關(guān)注社會(huì )，制止因住宅而引發(fā)的疾病，營(yíng)造健康。養老地產(chǎn)項目的主要基點(diǎn)在于：一切從老年人出發(fā)，滿(mǎn)足老年人的生理和心理的環(huán)境需求，使老年人生活在健康、安全、舒適和環(huán)保的室內室外居住環(huán)境中。具體來(lái)說(shuō)，老年健康住宅的評估標準大體分為四個(gè)因素：一是"人居環(huán)境的健康性"，主要指室內、室外影響健康、安全和舒適的因素：二是"自然環(huán)境的親和性"，提倡自然，創(chuàng )造條件讓人們接近自然、親和自然。如設有運動(dòng)健康主題的軟硬景觀(guān)，老年人可接近綠地、看到綠地、使用綠地，由公共、半公共逐漸向半私密過(guò)渡；三是"住區的環(huán)境保護"，包括住區內視覺(jué)環(huán)境的保護，污水和中水處理，垃圾處理及環(huán)境衛生等方面，如園區內不設垃圾道，住宅單元每層設有垃圾收集點(diǎn)，分區設垃圾房，分類(lèi)壓縮外運；四是"健康環(huán)境的保障"。主要是針對居住者本身的健康保障，包括醫療保健體系、家政服務(wù)系統、公共健身設施、社區老人活動(dòng)場(chǎng)所等硬件建設。如所有體育設施均以社區居民的參與性為主，觀(guān)賞性為輔，有緊急呼叫等健全的老人服務(wù)體制。但是，在滿(mǎn)足健康住宅標準的同時(shí)，成本會(huì )加大，所以應該從養老地產(chǎn)消費者的實(shí)際情況出發(fā)，權衡利弊。

　　二、堅持"以人為本"的設計原則

　　養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)必須"以人為本"。一方面，要考慮老年人生理、心理情況和社會(huì )方面的變化，減少生理機能衰退產(chǎn)生的生活不便，從老年人的心理、行為特征和社會(huì )角色入手，創(chuàng )造出宜人的居住生活空間。另一方面，在探討合理的養老住宅模式的同時(shí)，又不脫離國情，并與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。

　?。ǎ保┩茝V低層住宅。在節約城市用地方面，低層高密度住宅仍具發(fā)展潛力；從住宅投資和商品化而言，低層住宅有效降低了建筑的單方造價(jià)，縮短建設周期，能充分發(fā)揮有限資金的作用，從而加快養老地產(chǎn)項目的建設和商品化進(jìn)程。從老年人生理角度講，低層住宅免除了爬樓之累，方便老年人出行，減少了發(fā)生危險的可能性。因為從實(shí)踐來(lái)看，高層住宅的電梯維護不盡人意，常常使老年人苦不堪言。

　?。ǎ玻┲匾暯煌臻g的規劃設計。由于生理方面的因素，老年人與其他年齡段的人相比，對外界的適應能力減弱，既需要精神上安寧，同時(shí)又害怕孤獨寂寞。目前的單元式住宅缺乏必要的交往空間，單門(mén)獨戶(hù)，不能滿(mǎn)足老年人的心理需求。因此，提供必要的交流場(chǎng)所是養老地產(chǎn)建設中的重要方面。應根據老年人的行為特征來(lái)設計交往空間，它應該是可接近的、安全的、舒適的。例如住宅入口、走廊、樓道、庭院、社區中心、公共花園等易于到達，方便安全，常成為老年人聚集、交談的地方，應充分利用和強化這些交往空間，鼓勵老年人的鄰里交往，以擺脫孤獨、失落感，豐富老年生活。

　?。ǎ常┩晟频姆?wù)設施。住宅區配套服務(wù)設施不足，直接影響了居住生活質(zhì)量。老年人身體各部分功能減退，在社會(huì )中處于弱勢人群，對各種服務(wù)設施的依賴(lài)程度更高，更需要關(guān)懷和照顧。老年人日常生活所需的基本商業(yè)設施、服務(wù)設施、保健服務(wù)、娛樂(lè )設施等應盡可能完善。特別是隨著(zhù)年齡增長(cháng)，身體退化，醫療保健需求日益突出。在許多建成的住宅區，缺乏專(zhuān)門(mén)的醫療設施，就醫難造成老年人居住的困難。要解除老年人顧慮，實(shí)現老有所醫的目標，就必須使高齡、體弱、多病的老人享受到便利的醫療服務(wù)。因此，養老地產(chǎn)項目應健全社會(huì )服務(wù)體系，提供必需的服務(wù)設施。

　?。ǎ矗┻m宜的面積標準。在養老地產(chǎn)項目建設中不能盲目追求大面積，不能簡(jiǎn)單地將面積大小與生活水平劃等號，應注重舒適性、合理性。在目前市場(chǎng)經(jīng)濟和住宅商品化情況下，住房的經(jīng)濟性、適用性成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。相比之下，大多數老年人收入偏低，依靠的是以往的積蓄和退休金、分紅等。養老地產(chǎn)建設應該警惕求大之風(fēng)，面積標準不宜太高。另一方面，隨著(zhù)子女成長(cháng)，許多住宅出現"空巢"，老年人對住宅面積需求不像以前，太大的房間反而有空蕩感，同時(shí)老年人對社區服務(wù)的要求尤為突出。因此，老年住宅面積標準不宜求大，國家和有關(guān)部門(mén)也應積極制定相關(guān)技術(shù)政策，引導養老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　?。ǎ担┖侠淼墓δ芸臻g。步入老年后，生活重心轉移，由工作區轉向生活區，由家庭外轉向家庭內，原來(lái)的工作時(shí)間轉為閑暇休息，住宅功能空間使用亦隨之變化，包括使用的要求和頻率都不同于普通住宅，需要重新定位和組織。例如，廚房、衛生間就應考慮座凳與輪椅的使用。陽(yáng)臺也應適當擴大，可供老人種植花草、觀(guān)望、曬太陽(yáng)、健身，具有較高使用頻率，而且低層陽(yáng)臺較容易和地面活動(dòng)產(chǎn)生聯(lián)系，給出行不便的老人增添了交往空間和生活情趣。據調查，老人平均每天在臥室中的時(shí)間是14小時(shí)，因此空問(wèn)不宜過(guò)于狹小。

　?。ǎ叮┓先梭w工學(xué)。養老地產(chǎn)項目設計必須與老年人身體變化相協(xié)調，符合人體工學(xué)。老年人較之年輕時(shí)身高縮短，衛生間、廚房各種設備須以身高偏低的老人為設計依據，門(mén)窗把手宜適當降低，而且老年人往往肌肉力量不夠，門(mén)拉手應選用旋轉臂較長(cháng)的，避免采用球形拉手。在安全前提下，設置較低窗臺，便于觀(guān)看戶(hù)外環(huán)境?？傊?，按照老年人尺度設計，提高居室的便利程度。

　　總體而言，養老地產(chǎn)項目在規劃設計方面，對應老齡化的思想，可以概括為：環(huán)境質(zhì)量好，環(huán)境符合老年心理上的需求；交通便捷，老人外出或是與子女、友人互相往來(lái)都十分方便；公共設施齊全，使入居者對現實(shí)生活感到方便；生活氣息濃郁，使老人們與同一個(gè)年齡段的居民有各種各樣相互交往的機會(huì )，避免產(chǎn)生與社會(huì )所遺棄的消極心理；根據客戶(hù)需要進(jìn)行設置，通過(guò)問(wèn)卷調查、對居住方式進(jìn)行分析后決定設置形式。

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