據《中國房地產(chǎn)報》報道，國內某個(gè)養老地產(chǎn)項目在長(cháng)達八九年的開(kāi)發(fā)周期內，僅僅獲得兩次來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款，這在一般的開(kāi)發(fā)類(lèi)項目中是不可思議的事情，之所以如此，是因為銀行認為養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，回收期長(cháng)，而不愿意進(jìn)行貸款。由此可見(jiàn)中國養老地產(chǎn)的融資環(huán)境還是存在較多障礙的。

　　一直以來(lái)，國內的開(kāi)發(fā)商在融資環(huán)節總有一個(gè)繞不過(guò)的"資金門(mén)檻"，即開(kāi)發(fā)商不僅要面對融資工具單一化、融資市場(chǎng)狹小、融資制度存在嚴重缺陷的局面，而且要面對監管缺失、融資產(chǎn)品少、市場(chǎng)價(jià)格機制不足等市場(chǎng)空缺。

　　具體到養老地產(chǎn)項目，也難以擺脫這個(gè)"緊箍咒"。

　　而與普通住宅項目相比，由于養老地產(chǎn)處于行業(yè)的初創(chuàng )期，諸多模糊的問(wèn)題更阻擋了資本的流入。

　　比如天津某一涉足養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商就遭遇了此類(lèi)問(wèn)題：由于其所建養老項目使用的是劃撥性質(zhì)用地，在去銀行進(jìn)行抵押貸款時(shí)得到了對方"比較犯難"的回復。

　　該項目負責人表示："劃撥用地是可以做抵押的，但是，分割起來(lái)比較難處理。"

　　而一些養老地產(chǎn)項目雖然通過(guò)招拍掛拿地，與普通住宅用地無(wú)異，卻也因"養老"之名而融資受挫。

　　眾多銀行對此類(lèi)項目說(shuō)"不"的原因是，相較普通地產(chǎn)項目，養老項目往往投入周期長(cháng)，投入大，投入產(chǎn)出比相對較低。

　　而在當下緊縮的信貸環(huán)境下，普通地產(chǎn)項目融資尚處于狹窄的融資環(huán)境，養老地產(chǎn)項目所擁有的融資空間就可想而知。

　　目前銀行信貸額度一緊再緊，依靠基金、信托等民間渠道的開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本早已飆升的普通地產(chǎn)項目中，有的年融資成本高達40%，甚至有的開(kāi)發(fā)商喊出了50%的年融資成本！目前許多稍有眉目的養老地產(chǎn)項目也僅僅停留在剛剛扭虧為盈的階段，他們顯然承受不起這樣的成本要求。

　　此外，雖然與養老項目比較匹配的保險資金投資房地產(chǎn)已放開(kāi)，但目前的放開(kāi)程度與大家的期待還相距甚遠。以所謂的"反按揭"為例，已經(jīng)呼吁了很多年，卻依然沒(méi)有推出的跡象。在中國，'金融創(chuàng )新'說(shuō)來(lái)容易，但要真正推出來(lái)，往往非常困難。相比較而言，發(fā)達國家處在足夠富有、金融領(lǐng)域市朝較高的階段，國家會(huì )專(zhuān)門(mén)應對老齡化問(wèn)題而設立相關(guān)市場(chǎng)創(chuàng )新激勵機制，但我國老齡化的特點(diǎn)是未富先老，這一過(guò)程要反過(guò)來(lái)。

　　但在未來(lái)可以想象的巨大市場(chǎng)需求前，金融機構并未對養老地產(chǎn)項目完全關(guān)上大門(mén)。

　　摯信資本已與養老企業(yè)親和源簽訂投資協(xié)議，向后者注資1億元。而較早涉足養老地產(chǎn)的北京太陽(yáng)城集團董事局主席朱鳳泊則透露，已經(jīng)獲得資本的青睞。

　　在越為密集的調控之下，部分信托公司本身就在謀求業(yè)務(wù)上的創(chuàng )新，因此，他們對養老地產(chǎn)項目也非常感興趣。

　　值得注意的是，目前明確表示獲得投資的兩家企業(yè)均已在養老地產(chǎn)領(lǐng)域闖蕩多年。而養老產(chǎn)業(yè)仍不盡如人意，多數公司并未能找到合適的商業(yè)模式，也沒(méi)有良好的服務(wù)心態(tài)。如何在養老模式、管理模式以及服務(wù)模式上創(chuàng )新，是很多養老企業(yè)沒(méi)有解決的問(wèn)題。

　　券商投行人士在面對養老地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)的心態(tài)非常微妙："養老地產(chǎn)長(cháng)期持續的回報有很大的吸引力，但國內目前還沒(méi)有非常成熟的模式。"

　　養老地產(chǎn)項目和資本結緣的前提是養老項目的運營(yíng)模式要滿(mǎn)足各路資金對于風(fēng)險的偏好。比如，現在照搬照抄國外所謂CCRC的模式就有點(diǎn)早，國內外的法律環(huán)境不同，如果老人真的出了事，由誰(shuí)來(lái)賠付，沒(méi)有嚴格的責任界定，最后養老機構很有可能要負全責。這是投資人非常厭惡的潛在風(fēng)險。

　　養老地產(chǎn)的融資困境一邊是擁有土地，希望融資打造養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，一邊是手握資本，憑著(zhù)敏銳嗅覺(jué)尋找項目的投資者，但兩者的結緣卻難一蹴而就。土地及建筑物權屬明晰、投入產(chǎn)出比合理、投資周期勿過(guò)長(cháng)、后期運營(yíng)盡量降低風(fēng)險，這是投資者們看重的。但對于尚處探索期的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這顯然是一道很難給出圓滿(mǎn)答案的試題。

　　由于投入大、回收慢的特點(diǎn)，養老地產(chǎn)的融資現狀并不是很好，但是其潛在的持續盈利的能力卻對投資者有很大的吸引力，假以時(shí)日，養老地產(chǎn)的運營(yíng)模式日趨成熟時(shí)，其融資困境將得到好轉。

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