近幾年來(lái)，隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)程的加快和人口結構老齡化的加劇，養老地產(chǎn)已成為各城市在新區開(kāi)發(fā)和舊城改造中經(jīng)常提及和考慮的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。但縱觀(guān)各地方興未艾的城市開(kāi)發(fā)項目，真正能使商業(yè)養老地產(chǎn)項目落地且有效運營(yíng)的幾乎是鳳毛麟角。應該說(shuō)，我國目前的養老形勢和城市開(kāi)發(fā)規劃為養老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化提供了廣闊的市場(chǎng)，而國外成熟的商業(yè)養老地產(chǎn)項目也為我們提供了可借鑒的模式，但為何民間資本對這塊大蛋糕一直顧慮重重、舉步維艱呢？制約著(zhù)我國養老地產(chǎn)發(fā)展的因素主要有以下幾種：

　　首先，高額的土地取得成本。

　　我國目前的城市開(kāi)發(fā)規模雖然可以為商業(yè)開(kāi)發(fā)提供充足的土地，但政府出于平衡地方財政和整合區域經(jīng)濟發(fā)展的需要，往往會(huì )設定較高的土地出讓價(jià)格。養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商恰恰需要通過(guò)購買(mǎi)低于市場(chǎng)價(jià)格的土地以減小大宗土地開(kāi)發(fā)項目中長(cháng)期開(kāi)發(fā)的風(fēng)險。高額的土地取得成本讓很多開(kāi)發(fā)商有心無(wú)力，即使取得了土地，往往也更愿意開(kāi)發(fā)能較快實(shí)現投資回報的商品住宅社區。

　　其次，投資額高且回收期長(cháng)。養老地產(chǎn)項目為目標客戶(hù)提供中高端的專(zhuān)業(yè)化一站式服務(wù)，其消費群體的特殊性以及盈利模式的綜合性要求投資者在項目建設期及后期服務(wù)時(shí)要比其他項目投入更多的資金和技術(shù)。而且，由于養老地產(chǎn)配套設施多、投資金額高、運營(yíng)維護標準高，故投資者需要較長(cháng)時(shí)期的經(jīng)營(yíng)才可以收回投資。這種長(cháng)時(shí)間的占用資金一方面增加了企業(yè)的成本，另一方面也無(wú)形中擴大了投資者的投資風(fēng)險。

　　此外，由于養老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求且具備更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫護服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護理等。這些服務(wù)對很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說(shuō)是有心無(wú)力。

　　再其次，政策導向不明確。

　　國家的宏觀(guān)經(jīng)濟調控和政策環(huán)境對一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響至關(guān)重要。近年來(lái)，雖然我國陸續出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》、《老年人社會(huì )福利機構基本規范》、《社會(huì )福利機構管理暫行辦法》等一系列政策法規，逐漸放開(kāi)了養老產(chǎn)業(yè)，鼓勵民間資本進(jìn)入。但是總體而言，現行的政策中具體的鼓勵和優(yōu)惠措施尚不夠清晰。國家政策方向的不明確使民間資本不敢貿然試水養老產(chǎn)業(yè)。

　　最后，有效客戶(hù)群有限。

　　中高端的養老地產(chǎn)項目要求目標客戶(hù)家庭具有足夠的經(jīng)濟能力。如德國奧斯汀提供五星級的服務(wù)，把目標客戶(hù)定位為月收入1000歐元的人群，老人入住時(shí)需交付的押金相當于房間的產(chǎn)權價(jià)格；位于北京燕郊的燕達國際健康城，其酒店式養老公寓的月租金為8400元，相對于我國目前的人民生活水平而言，顯然是絕大多數家庭所無(wú)力承擔的。因此，極為有限的目標客戶(hù)群體直接影響著(zhù)項目的回報率的預期，這也是制約民間資本進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)的最重要因素。

　　總而言之，對于我國來(lái)說(shuō)養老地產(chǎn)是一項新興且具有很大發(fā)展潛力的產(chǎn)業(yè)，政府和開(kāi)發(fā)商應通力合作，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，努力實(shí)現共贏(yíng)。

　　對于政府而言，研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展、明確政策方向、制定配套政策、保障各方利益是應盡之責。一方面，需加強和保障對社區公共養老服務(wù)項目的支持力度，在保證其能正常運營(yíng)的前提下，逐步提高公共養老機構的服務(wù)水平；另一方面，需放寬市場(chǎng)準入，鼓勵民間資本進(jìn)入養老服務(wù)領(lǐng)域，在規劃審批、投資核準、融資服務(wù)、財稅支持、土地使用等方面，對非營(yíng)利性機構和民營(yíng)企業(yè)貫徹平等準入和扶持的原則。

　　對于開(kāi)發(fā)商而言，養老地產(chǎn)是新興產(chǎn)業(yè)，存在較多的不確定性，在進(jìn)入時(shí)要審時(shí)度勢。一方面，在做好養老產(chǎn)業(yè)研究的同時(shí)，等待國家更明確的政策法規出臺，以避免政策風(fēng)險；另一方面，可考慮與其他機構進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，如保險公司（跟養老保險掛鉤）、商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)公司、醫療公司等，這些企業(yè)既有進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)的意愿，也具備自身的優(yōu)勢和長(cháng)處，合作開(kāi)發(fā)可以增強實(shí)力、分散商業(yè)風(fēng)險。

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