從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養老來(lái)思考，可為養老地產(chǎn)歸納出六種盈利模式。

　　1、無(wú)障礙適老化社區

　　在現有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿(mǎn)足我們需要的前提下，可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動(dòng)。未來(lái)的房地產(chǎn)改善性需求，一定是真實(shí)的需求，改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區房子；二是老人居家養老，無(wú)障礙的改造、無(wú)障礙的條件，能夠讓老人下樓，現在就能碰到一些開(kāi)發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開(kāi)發(fā)的小區里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說(shuō)要自己開(kāi)發(fā)這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠比較簡(jiǎn)單進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域的一種方式。

　　它的主要特征：一是小區里面養老服務(wù)還沒(méi)有提供，二是無(wú)障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂(lè )活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權銷(xiāo)售。

　　北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢(qián)，有很好的溢價(jià)能力。

　　2、CCRC持續照料退休社區

　　這樣的養老地產(chǎn)面對的主要目標客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，美國太陽(yáng)城的就是很好的例子，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽(yáng)城開(kāi)始建設的時(shí)候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng )建一個(gè)全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個(gè)太陽(yáng)城開(kāi)業(yè)的第一天就有10萬(wàn)老人去了，現在里面已經(jīng)住了4萬(wàn)多老人?？梢灶A見(jiàn)中國現在的老人養老方式跟未來(lái)50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來(lái)的老人創(chuàng )造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

　　3、CCC持續照料親情社區

　　CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，一個(gè)叫蓋勒普的人，他收購了太陽(yáng)城以后，創(chuàng )建了太陽(yáng)城牧場(chǎng)系列，這里面就有專(zhuān)門(mén)為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽(yáng)城也不是一成不變的。中國有很多的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

　　這個(gè)方式可能會(huì )比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權銷(xiāo)售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產(chǎn)權銷(xiāo)售部分沒(méi)有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產(chǎn)權銷(xiāo)售部分做到85%，15%的部分自持。

　　4、城市型養老公寓

　　這也是一種共識，老人都不愿意離開(kāi)城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開(kāi)發(fā)，也會(huì )引導一批未來(lái)的老人，如果你創(chuàng )造了這樣全新的生活方式，你會(huì )引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開(kāi)自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng )造一個(gè)城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì )員制和產(chǎn)權銷(xiāo)售都是可以的。

　　日本木下介護，增加了一個(gè)養老服務(wù)的領(lǐng)域，在日本2000年介護保險制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過(guò)商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當時(shí)他們在公司內部有一個(gè)爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來(lái)他們選擇了在城市里面開(kāi)發(fā)，現在在東京都周?chē)麄円还卜?wù)了3000多名中高端的老人。

　　5、旅游度假型養老酒店

　　這個(gè)應該是未來(lái)養老地產(chǎn)非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì )待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì )制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買(mǎi)了你的產(chǎn)權或者使用權，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項目的使用權，這個(gè)未來(lái)是一個(gè)非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，老人的比例占40%可能還會(huì )再增加，老人旅游的消費能力也還會(huì )增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營(yíng)養、膳食等功能。對于手里有旅游風(fēng)景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

　　6、護理性機構

　　這也是房地產(chǎn)企業(yè)可以投資開(kāi)發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規?；陌l(fā)展?，F在的護理型機構都有一次性入住金的問(wèn)題，現在有不同的說(shuō)法，有會(huì )員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì )員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質(zhì)都是不一樣的，有些錢(qián)收了你是不能用的，有的錢(qián)收了你能不能用現在也沒(méi)有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過(guò)會(huì )員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局去年新評定了兩個(gè)五星級養老機構，一個(gè)是公辦的北京第一社會(huì )福利院，另一個(gè)就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環(huán)境，有很好的活動(dòng)組織，有很好的配套，主要還是通過(guò)會(huì )員制和月費的方式運營(yíng)得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

　　養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸變得炙手可熱，想要順利進(jìn)入還需要做一定的功課，其中盈利模式的確立是非常重要的一個(gè)環(huán)節，在選擇時(shí)要結合政策、市場(chǎng)、自身資金實(shí)力等多方面進(jìn)行考慮。

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