一、旅游小鎮規劃理論

　　旅游小鎮的規劃必須以城鎮規劃規范和旅游產(chǎn)業(yè)規劃規范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導城鎮，以城鎮建設配合旅游功能，實(shí)現產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮建設的系統整合。
 

       1、旅游小鎮功能規劃

　 （1）資源主導型旅游小鎮

　　資源主導型旅游小鎮主要依托自身的文化資源、自然資源成為旅游目的地。這類(lèi)小鎮為特色鎮，主要為古鎮，特別是國家歷史文化名鎮，具有非常好的古鎮風(fēng)貌，形成了旅游吸引力，古鎮本身就是旅游吸引物。古鎮的特色建筑、風(fēng)水情調、民俗文化等，都吸引著(zhù)觀(guān)光和休閑游客。而依托古鎮開(kāi)發(fā)的仿古旅游項目，在麗江、大理都非常成功。

　　溫泉鎮是資源旅游小鎮中一個(gè)特殊種類(lèi)，全國有幾十個(gè)溫泉鎮，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮，其中有一部分是古鎮。比如昆明的安寧溫泉鎮，擁有“天下第一湯”，這里已經(jīng)開(kāi)發(fā)了別墅樓盤(pán)，市場(chǎng)反映不錯；安徽烏江的香泉鎮開(kāi)發(fā)的，成為南京人的爭相購買(mǎi)的對象；的小湯山，成為會(huì )議休閑集散地。

　 （2）旅游接待型旅游小鎮

　　旅游接待型旅游小鎮一般位于著(zhù)名自然風(fēng)景景區周邊。由于著(zhù)名的自然風(fēng)景景區，像黃山、華山等，一般都在遠離城市的地方，因而缺乏旅游接待場(chǎng)所。所以在這些旅游目的地的周邊漸漸發(fā)展起以接待游客為主要功能的旅游小鎮。

　　這一類(lèi)小鎮，本身不是景區，但是自然生態(tài)環(huán)境都很好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設的重點(diǎn)區域，這就是接待型旅游小鎮,服裝經(jīng)營(yíng)-夸夸其談。這類(lèi)小城鎮通常為遠離旅游中心城市的著(zhù)名風(fēng)景區重要門(mén)戶(hù)和游客主通道，具有獨特的區位優(yōu)勢，小城鎮依托地理優(yōu)勢，開(kāi)展旅游接待工作。

　　接待型旅游小鎮，是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最佳區域，既可以開(kāi)發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開(kāi)發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。

　 （3）生態(tài)人居型旅游小鎮

　　生態(tài)人居型旅游小鎮是依托城鎮郊區的優(yōu)良生態(tài)環(huán)境而發(fā)展起來(lái)的生態(tài)人居小鎮。

　　這類(lèi)小鎮一般處于中大型城市周邊，距離城區較近，一般為近中郊區。對于北京、這樣的超大城市，距離在100公里以?xún)?；對于成都、西安這樣的城市，距離在60公里以?xún)?；對于煙臺、石家莊這樣的城市，距離在30公里以?xún)?；對于許昌、綿陽(yáng)這樣的城市，距離在15公里以?xún)?；這一區域內的生態(tài)小鎮，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目標，是旅游休閑小鎮最廣泛的目標。此類(lèi)小城鎮以接待城市休閑居民，開(kāi)展農業(yè)觀(guān)光等鄉村為主，進(jìn)一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮。

       2、旅游小鎮規劃的要求

　　旅游小鎮的規劃要求以“一個(gè)主導、兩個(gè)配套”為核心。即在旅游小鎮的規劃中，必須以旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰略作為區域社會(huì )總體發(fā)展戰略的主導。同時(shí)在規劃時(shí)，必須注重城鎮協(xié)調發(fā)展的基礎設施配套，以及城鎮的社會(huì )生活配套。

       3、旅游小鎮規劃的關(guān)鍵

　　旅游小鎮規劃要抓住六個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

　　一是要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略,創(chuàng )業(yè)板上市前“大閱兵”；

　　二是要設計旅游吸引力動(dòng)力機制，及小鎮的吸引力是什么；

　　三是要規劃旅游小鎮的功能及布局，旅游小鎮的功能包括居住、集散、夜間娛樂(lè )、觀(guān)光、休閑、度假、游樂(lè )；

　　四是要整合小鎮的旅游資源，策劃具有小城鎮和旅游雙重功能的項目

　　五是要做好小鎮的景觀(guān)規劃，打造旅游小鎮的景觀(guān)吸引力與休閑度假環(huán)境；
 

　　六是要設計政府功能與商業(yè)功能相結合的運作模式。

       二、水休閑旅游地產(chǎn)規劃理論

　　水休閑旅游地產(chǎn)是依托于湖泊、海濱、人造水景等水資源而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，是休閑房地產(chǎn)中的一類(lèi)重要產(chǎn)品。

       1、水休閑旅游地產(chǎn)功能規劃

　　1) 水觀(guān)光功能：包括對自然水景的欣賞、人造水景觀(guān)的觀(guān)賞等。

　　2) 水運動(dòng)功能：包括潛水、游泳、戲水、滑水、船艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進(jìn)、漂流等。

　　3) 水休閑功能：包括水中、岸邊的各種餐飲、娛樂(lè )等。

　　4) 水游樂(lè )功能：包括與水相結合的各種游樂(lè )項目。

　　5) 水養生功能：包括水邊安靜的環(huán)境。

　　6) 水度假功能：包括提供舒適的水邊度假環(huán)境。

       2、水休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規劃

　　水休閑旅游地產(chǎn)大致可以分為水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)、水休閑旅游住宅地產(chǎn)。

　 （1）水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

　　水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在水中、水下、水上、水邊人工打造的各種旅游休閑景點(diǎn)。

　　像水中的主題旅游島嶼、沙洲、人造建筑等。水中主題旅游島嶼包括生存島、自然生態(tài)島、魔幻島、仙島、動(dòng)物島等；

　　像水下的水下城堡、水下長(cháng)廊、水下觀(guān)賞通道、海洋館等；

　　像水上的水上樂(lè )園、水上平臺、水上小屋、水上空中花園等；

　　像水邊的人工沙灘、生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花園、濱水花園、濱水道路景觀(guān)、水鄉水城建筑體系等。

　 （2）水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)

　　水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)是指在水中、水下、水上、水邊建造的以餐飲休閑為主的建筑物。像水中、水下、水上、水邊的茶室、酒吧、餐廳等，水岸邊的休閑步行街區、酒吧街、商業(yè)街、餐飲街等。

　 （3）水休閑旅游住宅地產(chǎn)

　　水休閑旅游住宅地產(chǎn)是指在水邊或依托人造水景而開(kāi)發(fā)的旅游住宅房，包括水景度假賓館，水景度假公寓別墅，室內水上游樂(lè )度假酒店，溫泉度假酒店公寓及溫泉別墅。

　　1）水景度假賓館包括濱海、濱湖、濱江、島嶼度假酒店，人工水景度假酒店，溪、瀑景觀(guān)度假酒店等。最經(jīng)典的有迪拜的七星級Burj A1－Arab酒店、桂林的瀑布大酒店等。這類(lèi)房地產(chǎn)為度假接待設施，其中一部分成為分時(shí)度假酒店，另一部分成為產(chǎn)權酒店。

　　2）水景度假公寓別墅是以水景觀(guān)為賣(mài)點(diǎn)的度假公寓和度假別墅，是目前最受歡迎的旅游房地產(chǎn)品種。其中海濱城市和濱海度假勝地的海濱別墅，城郊濱水別墅，是開(kāi)發(fā)量最大的類(lèi)別。度假公寓開(kāi)發(fā)量較小，主要以自用為主，兼顧投資的小戶(hù)型水景度假公寓，在大城市周邊有一定的市場(chǎng)。

　　3）室內水上游樂(lè )度假酒店是依托室內人造水景而發(fā)展起來(lái)的度假酒店。室內水上游樂(lè )度假酒店不受天氣的影響,怎樣炒股才能賺錢(qián)，一年四季都可以接待度假的游客，從而全年都能獲得良好的收益。

　　4）溫泉度假酒店公寓及溫泉別墅是在溫泉邊開(kāi)發(fā)的旅游住宅房地產(chǎn)。

       三、山野旅游地產(chǎn)規劃理論

　　山野旅游地產(chǎn)是依托于森林、山坡、溪谷、寺廟、民俗等資源背景而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，是鄉村休閑房地產(chǎn)中的一類(lèi)重要產(chǎn)品。

      1、山野旅游地產(chǎn)功能規劃

　　1) 山野觀(guān)光功能：包括對森林、草原、花卉自然風(fēng)光的欣賞、名勝遺跡的觀(guān)賞等。

　　2) 山野運動(dòng)功能：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野賽、拓展訓練等，可以戶(hù)外運動(dòng)俱樂(lè )部、自駕組織發(fā)起等。

　　3) 山野休閑功能：包括山野的采摘、餐飲、娛樂(lè )等。

　　4) 山野游樂(lè )功能：包括與山野溝谷相結合的各種游樂(lè )項目。

　　5) 山野養生功能：包括森林浴、吐納、瑜伽、太極等，或為傳統養生項目提供自然靜逸的環(huán)境。

　　6) 山野民俗功能：包括體驗一些山野居住的少數民族的風(fēng)土文化，節慶活動(dòng)等。

　　7) 山野度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。

       2、山野旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規劃

　　山野旅游地產(chǎn)大致可以分為山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、山野旅游商業(yè)地產(chǎn)、山野旅游住宅地產(chǎn)。

　?。?）山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

　　山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在山野地區人工打造的旅游休閑景點(diǎn)，像山莊、農莊、牧場(chǎng)、生態(tài)園、科技園、山野高爾夫、手獵場(chǎng)等。

　?。?）山野旅游商業(yè)地產(chǎn)

　　一般處于近郊鄉村和遠郊景區附近，以餐飲休閑、娛樂(lè )休閑為主。一般為郊區的游憩區和景區的游憩區，表現形式為商業(yè)街、山水酒吧等。

　　山水酒吧是山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表。它結合了鄉村山野生態(tài)的休閑環(huán)境，加上城市生活中的酒吧休閑方式，室內的裝飾布置具有相當的藝術(shù)品味。比較經(jīng)典案例為北京“那里”酒吧。

　 （3）山野旅游住宅地產(chǎn)

　　山野旅游住宅地產(chǎn)指那些在山野附近開(kāi)發(fā)的旅游住宅房，分為低端和中高端兩類(lèi)。低端即山野中的原住民的農家房型，體現為農家樂(lè )；中高端即為養老公寓、山野別墅、野奢酒店，這類(lèi)產(chǎn)品的購買(mǎi)者具有較強的購買(mǎi)力，對居住空間有較高要求。

　　山野別墅是鄉村別墅的產(chǎn)品形態(tài)之一。強調以山野為背景，建筑與周邊環(huán)境的完美融合，生活配套、交通等設施成本較高，私密性強，因此，有“奢侈品”的稱(chēng)號。

　　野奢酒店是旅游休閑度假房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表，強調最鄉土的建筑風(fēng)格，最奢華的軟件設施及服務(wù)，沒(méi)有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級的設施和服務(wù)。一般有狩獵場(chǎng)、高爾夫等具備高度核心吸引力休閑度假產(chǎn)品配套，與鄉村俱樂(lè )部產(chǎn)品相結合。

       3、山野旅游地產(chǎn)景觀(guān)設計

　　山野旅游地產(chǎn)在景觀(guān)設計時(shí)，遵循的核心準則就是創(chuàng )造“天人合一”的完美境界，即盡可能利用山野的一切生態(tài)元素，打造具有濃郁山野風(fēng)情的人工建筑。具體又有六項原則：

　　1) 山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、臺地相對不多，景觀(guān)設計須結合坡面和溝谷用地。因此，對坡面景觀(guān)、臨水景觀(guān)的打造更為強調。

　　2) 應與當地的生態(tài)環(huán)境融合，選址應巧借山、水、景，注意保護自然生態(tài)；

　　3) 除了單純的建筑外，應有情趣化、游樂(lè )化的山野小品作為吸引物；

　　4) 山野建筑內部空間應更為變幻有趣，人們向往的是不同于城市中鋼筋水泥的方盒子的建筑風(fēng)格；

　　5) 山野建筑的材質(zhì)以生態(tài)材質(zhì)為主，如石、木等；

　　6) 山野建筑應該尊重當地的民族風(fēng)格，注意在風(fēng)格上保留其原汁原味。

       四、田園旅游地產(chǎn)規劃理論

　　田園旅游地產(chǎn)是依托田園風(fēng)光而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，它也是鄉村休閑房地產(chǎn)中的一類(lèi)重要產(chǎn)品。
 

       1、田園旅游地產(chǎn)功能規劃

　　1) 田園觀(guān)光功能：包括對田園風(fēng)光、自然景色的欣賞,如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹(shù)、庭院植物等等；不同時(shí)節田園不同的景象。
 

　　2) 田園休閑功能：包括田園的采摘、餐飲、娛樂(lè )等，如田園釀酒吧、田園制茶吧、陶吧等。

　　3) 田園養生功能：為傳統養生項目提供自然靜逸的環(huán)境。

　　4) 田園民俗功能：包括體驗一些田園居住的村民的風(fēng)土文化，以及圍繞農耕文明形成的各種節慶活動(dòng)。

　　5) 田園文化功能：包括體驗中國士大夫文化、隱逸文化等等，無(wú)數的藝術(shù)作品都在描繪詩(shī)意的田園生活等。

　　6) 田園度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。

        2、田園旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型

　　田園旅游地產(chǎn)大致可以分為田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、田園旅游商業(yè)地產(chǎn)、田園旅游住宅地產(chǎn)。

　 （1）田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

　　田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在田園地區人工打造的旅游休閑景點(diǎn)，像村舍、祠堂、庵廟、書(shū)院、水車(chē)、水井、曬場(chǎng)等等；各個(gè)地域有自己獨特的風(fēng)格，讓游客樂(lè )此不疲。

　 （2）田園旅游商業(yè)地產(chǎn)

　　田園旅游商業(yè)地產(chǎn)一般處于田園區內或田園區周邊，以餐飲休閑、娛樂(lè )休閑為主，表現形式商業(yè)街、小吃街、酒吧、茶室等。

　?。?）田園旅游住宅地產(chǎn)

　　田園旅游住宅地產(chǎn)指那些在田園內或田園附近開(kāi)發(fā)的旅游住宅房，也分為低端和中高端兩類(lèi)。低端即田園中的原住民的農家房型，體現為農家樂(lè )；中高端即為田園養老公寓、莊園、田園別墅、田園酒店，這類(lèi)產(chǎn)品的購買(mǎi)者具有較強的購買(mǎi)力，對居住空間有較高要求。

　　莊園一般是為或個(gè)人開(kāi)發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè )等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣(mài)點(diǎn)，綜合各類(lèi)配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。

　　田園別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類(lèi)別墅有產(chǎn)權和時(shí)權的產(chǎn)品選擇。

       五、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)規劃理論

　　商業(yè)休閑步行街區是旅游與房地產(chǎn)結合中最具備操作性的項目。這是因為大型、超大型休閑主題街區的開(kāi)發(fā)能夠吸引大量的城市旅游者，也促進(jìn)了區域土地開(kāi)發(fā)和大型商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。像烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等休閑、娛樂(lè )、餐飲、購物集約化步行商業(yè)休閑街區；北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里等純休閑商業(yè)休閑街區；北京金源Mall、廣州華南Mall等休閑商業(yè)超級商業(yè)場(chǎng)所，都是成功的商業(yè)休閑步行街的范式。

        1、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)功能規劃

　　商業(yè)休閑步行街區的開(kāi)發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的手段為核心盈利模式的。但是，商業(yè)運作的成功，不僅需要房地產(chǎn)的手段，還必須深刻把握其休閑休憩功能的開(kāi)發(fā)，以此功能整合為突破口，帶動(dòng)流行消費潮流，才可能獲取房產(chǎn)或房租的高額回報。商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)的休憩功能主要概括為以下幾類(lèi)：

　　1) 觀(guān)光功能：能夠為游客打造亮麗的、有文化氣息的街道及建筑物供游客觀(guān)賞；

　　2) 購物功能：能夠為游客提供各類(lèi)商品，便其購買(mǎi)；

　　3) 餐飲功能：能夠為游客提供美食、小吃、飲品等；

　　4) 休閑功能：能夠為游客提供休閑娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)所，像電影院、酒吧、演藝歌舞廳、KTV等；

　　5) 美容康體功能：能夠為游客提供美容、健身、洗浴、康體按摩等修身場(chǎng)所。

      2、商業(yè)休閑步行街的幾種模式

　　商業(yè)休閑步行街有5種經(jīng)典類(lèi)型：

　 （1）現代綜合型商業(yè)步行街區

　　這是城市中最普通的商業(yè)步行街區，一般是在傳統商業(yè)街區改造或商業(yè)口岸節點(diǎn)新建形成的一般商業(yè)步行街區，主要功能是購物。比如北京王府井、紅橋市場(chǎng)等。

　 （2）民俗特色休閑街區

　　一般城市的保留古民居街區或民俗建筑街區，都是最具名片意義的風(fēng)情街區。借用古民居街區進(jìn)行改造，形成風(fēng)貌提升，充實(shí)休閑和購物功能，形成城市民俗特色休閑街區。進(jìn)一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設的休閑市場(chǎng)。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區域，已經(jīng)成為旅游名片。

　?。?）濱水休閑步行街區

　　城市濱水帶借助城市景觀(guān)環(huán)境打造，開(kāi)發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商業(yè)步行街區。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態(tài)。經(jīng)典類(lèi)型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉水街等等。

　?。?）酒吧休閑步行街區

　　酒吧是夜生活中的支撐，借助于比鄰外籍人士生活區域的優(yōu)勢及街區房租價(jià)格低廉的優(yōu)勢，在大型城市中心區域，形成了一批酒吧街區，包括北京三里屯、什剎海、上海的新天地、成都的玉林小區等等，成功的打造出夜生活區，成為城市旅游的亮點(diǎn)。

　?。?）餐飲休閑步行街區

　　餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說(shuō)，中國人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區，就可以帶動(dòng)一個(gè)區域，引爆一個(gè)區域地產(chǎn)。國內最善于借助餐飲休閑開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房地產(chǎn)公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為成功的經(jīng)典；重慶南濱路、泉水雞，北京簋街等等，都是成功的項目。

       3、商業(yè)休閑步行街的文化打造及景觀(guān)設計

　　商業(yè)休閑步行街區必須進(jìn)行文化打造，為其注入文化內涵。在設計實(shí)踐中，一般追求4個(gè)文化類(lèi)別：

　　1) 現代時(shí)尚潮流文化，追求現代流行的文化風(fēng)潮。典型代表：重慶南濱路，北京“798”；

　　2) 移植歐美海外風(fēng)情，形成異國情調。典型代表：成都“國色天香”，陽(yáng)朔西街；

　　3) 中式古風(fēng)文化，以漢唐宋明清不同朝代為依托，形成時(shí)代文化主題。典型代表：成都“芙蓉古城”；

　　4) 民族民俗文化。以當地民俗、宗教、少數民族風(fēng)格情調等為基礎，形成特色文化。典型代表：九寨溝邊邊街，成都錦里。
 

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