依托周邊豐富的旅游資源而建的、區別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，稱(chēng)為旅游地產(chǎn)。比較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)姻，具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān)，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

    旅游地產(chǎn)作為旅游開(kāi)發(fā)與規劃中研究的重要問(wèn)題，主要分成三大類(lèi)，

    1.開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，通過(guò)旅游產(chǎn)品將生地變成熟地，如華僑城和宋城。他們開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是為了滿(mǎn)足人們的基本居住需求，所以是第一居所的概念。

    2.度假。如海南的華北村、東北村和西南村，很多房子都是外地人購買(mǎi)的，他們購房不是為了長(cháng)期居住，而是度假時(shí)自己有房比較方便，這種屬于第二居所。

    3.投資產(chǎn)品，如產(chǎn)權酒店。

    就這三類(lèi)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，第一居所和第二居所屬于旅游地產(chǎn)項目，與以前房地產(chǎn)和操作有繼承關(guān)系，而屬于投資產(chǎn)品的產(chǎn)權酒店就稍微復雜了一些，因為產(chǎn)權酒店在開(kāi)發(fā)完成之后，要交給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，它是真正把房地產(chǎn)和酒店融合到一起的產(chǎn)品，所以會(huì )比前兩類(lèi)旅游地產(chǎn)項目更復雜。

    旅游地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)必須具有以下的十大基本要素。

    1、概念基礎條件--旅游特征的自然環(huán)境借助旅游開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，一定要先有一個(gè)景點(diǎn)或景區，而這個(gè)景點(diǎn)或景區一定是與生態(tài)、休閑等要素相關(guān)。并且這個(gè)景點(diǎn)或景區本身旅游價(jià)值，甚至是旅游品牌。這是空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)在定位上的特質(zhì)，是必要條件。

    2、基礎設施--便利的交通與地理位置旅游地產(chǎn)的前提是旅游資源，只有便利的交通才能有發(fā)達的旅游。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目，必定要使項目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。

    3、專(zhuān)業(yè)條件--符合旅游度假的設計方案開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目，在前期階段必定要有符合旅游度假的項目設計方案，只有方案先上，才能征地著(zhù)手旅游地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。

    4、資源條件--完善的配套服務(wù)與設施旅游地產(chǎn)項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風(fēng)險的目的。但一般說(shuō)來(lái)，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

    5、法律條件--合法的產(chǎn)權手續與時(shí)權保證合法的產(chǎn)權手續與時(shí)權保證是產(chǎn)權性酒店項目開(kāi)發(fā)的必要條件。

    6、管理條件--專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理前期的開(kāi)發(fā)固然重要，但保證旅游地產(chǎn)項目得以經(jīng)營(yíng)的最重要因素是有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理，引入先進(jìn)的管理理念，提供適宜于項目定位的項目服務(wù)。

    7、財務(wù)支撐條件--健全的財務(wù)制度與監督管理體系

    8、營(yíng)銷(xiāo)條件--專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣系統

    9、資金條件--豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗與開(kāi)發(fā)實(shí)力

    10、網(wǎng)絡(luò )條件--健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò )

    從目前度假類(lèi)項目開(kāi)發(fā)的情況來(lái)看，其主要的盈利方式還是通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉向為旅游資源的開(kāi)發(fā)獲利（旅游景區收費）和后期物業(yè)持續經(jīng)營(yíng)。

    但是，隨著(zhù)自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過(guò)多元化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)取代傳統的“共生模式”

    一.以依托自然資源為核心的開(kāi)發(fā)模式

    所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項目依托自然資源為核心進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，這也是目前國內旅游地產(chǎn)最主要的開(kāi)發(fā)方式。其主要特征為：1）資源條件優(yōu)良；2）景觀(guān)塑造成本較低，提高項目的收益成本。

    從目前國內的資源優(yōu)勢來(lái)看，主要分為三大類(lèi)：一是濱湖類(lèi)度假項目開(kāi)發(fā)。其主要依托的是現有的湖景資源，如千島湖、太湖等；二是濱海類(lèi)度假項目開(kāi)發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項目的開(kāi)發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過(guò)對溫泉資源的開(kāi)發(fā)利用，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)盈利。

    二.以產(chǎn)品提升文化景觀(guān)為核心的開(kāi)發(fā)模式

    面對日益稀缺的自然資源，更多的旅游地產(chǎn)發(fā)展商正在逐漸的轉變開(kāi)發(fā)模式，逐漸調整盈利方式。尤其是一些旅游地產(chǎn)商們累積了多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，具備較強資金運作能力和綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力，通過(guò)不斷的提高自身的產(chǎn)品塑造來(lái)提升原有的自然資源，這就是所謂的提升模式。

    此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式，通常有主題公園開(kāi)發(fā)和GOLF度假項目開(kāi)發(fā)等。主題公園開(kāi)發(fā)，主要是在一個(gè)具備潛力自然資源的區域，通過(guò)主題公園的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)區域人氣，提升土地價(jià)值，強力整合周邊資源，提升文化景觀(guān)，其盈利也從單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，直接向主題公園經(jīng)營(yíng)獲利轉移，部分已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)不斷提升的土地價(jià)值，逐漸進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)運作。

    GOLF度假項目開(kāi)發(fā)，是目前國內最主流的提升模式，即在現有景觀(guān)資源優(yōu)勢并不明顯的區域，通過(guò)高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì )所的引擎導入，提高項目的知名度和周邊的土地價(jià)值，從而帶動(dòng)區域開(kāi)發(fā)。

    三.以陳述文化主題為核心的開(kāi)發(fā)模式

    文化節慶類(lèi)項目是指在固定地點(diǎn)或區域周期性舉辦，有特定主題，是旅游地產(chǎn)的有力輔助，主要目的在于加強外界對于該旅游目的地認同，同時(shí)牽動(dòng)地方經(jīng)濟和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，融旅游、文化、經(jīng)貿活動(dòng)于一體的綜合活動(dòng)。

    文化節慶類(lèi)項目，作為旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支，主要依賴(lài)于當地旅游資源特色和文化底蘊進(jìn)行開(kāi)發(fā)的復合型地產(chǎn)項目。與傳統房地產(chǎn)項目不同的是，文化的差異性是引致這類(lèi)項目發(fā)展的根本原因。

    四.以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開(kāi)發(fā)模式

    附生模式的開(kāi)發(fā)，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)的驅動(dòng)，而關(guān)鍵問(wèn)題是以旅游、商務(wù)、會(huì )展功能為主的產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的定位塑造，帶動(dòng)地區的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    此類(lèi)模式在國內較為少見(jiàn)，具有規模大、周期長(cháng)、收益高等特點(diǎn)。如會(huì )展商務(wù)型項目的開(kāi)發(fā)、生態(tài)農業(yè)觀(guān)光項目的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城的項目開(kāi)發(fā)等。

    隨著(zhù)旅游地產(chǎn)傳統開(kāi)發(fā)模式的逐漸受限，傳統的盈利模式正逐漸受到挑戰，以及中國進(jìn)入新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的指引下，附生模式將逐漸成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的新的選擇。

    旅游地產(chǎn)項目的價(jià)值能否最大和度地體現出來(lái)，首先在于能否形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)發(fā)展的需求，也是保證旅游地產(chǎn)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必然選擇。二是必須注重短期效益和長(cháng)期效益的結合，旅游本身不是短期的概念，而是一個(gè)長(cháng)期的概念。三是必須處理好保護與開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，保護不是機械的，而是通過(guò)保護自然資源和人文資源影響周邊土地價(jià)值，以產(chǎn)生更大的附加值。四是要堅持可持續性發(fā)展策略，這也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本性策略。

    旅游地產(chǎn)最主要的硬件就是環(huán)境，主要包含生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境兩個(gè)方面內容，前者為旅游地產(chǎn)的必要條件，后者為旅游地產(chǎn)的重要條件，二者缺一不可。

    在經(jīng)濟、信息全球化的宏觀(guān)背景下，中國當今和未來(lái)的旅游產(chǎn)業(yè)呈現出大區域開(kāi)發(fā)的旅游規劃新概念。"大規模效應"--區域與區域之間相互牽制、牽一動(dòng)百，單打獨斗已無(wú)濟于事，哪怕是局部有限的地域也必須走向區域聯(lián)動(dòng)才有可能取得效益。"瞬息萬(wàn)變"--旅游業(yè)的發(fā)展形態(tài)已不再是靜態(tài)的資源依賴(lài)型，而是受隨時(shí)而變且變化多端的多種項目因素制約與影響。"局部影響整體"--在呈現區域聯(lián)動(dòng)的同時(shí)，局部景區景點(diǎn)的成敗得失往往成為區域旅游整體發(fā)展生死存亡的關(guān)鍵命脈。中國的旅游規劃應當圍繞由此產(chǎn)生的問(wèn)題，針對三大特征而展開(kāi)。大量實(shí)踐證明，傳統常規的旅游規劃已難以適應變化了的形勢和需求，旅游實(shí)業(yè)界呼喚旅游規劃的新思維、新思想。

    旅游規劃要有突出的主題形象。需要仔細研究，尤其是挖掘當地的文脈和當地的環(huán)境，能夠達到最佳的融合，項目的主題形象才能形成。只不過(guò)從開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，這里的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設計主題，甚至需要編故事，善于編故事，形成一個(gè)情景規劃。好的情景主題規劃同時(shí)要考慮到情緒培養，主題與項目不顯的突兀，情景故事有著(zhù)和項目土生土長(cháng)的契合。

    與一般規劃、設計不同的是旅游地產(chǎn)主要是賣(mài)點(diǎn)設計，這種賣(mài)點(diǎn)設計是注入思想與靈魂的動(dòng)態(tài)設計，而不是固態(tài)設計。如同文章作到極點(diǎn)，意境自然出來(lái)。這就需要在景觀(guān)設計、小區設計、項目設計、娛樂(lè )設計、建造設計等方面重點(diǎn)結合水系景觀(guān)、山系景觀(guān)、特色景觀(guān)、花木景觀(guān)、樓臺亭榭景觀(guān)等情境交融、水天一色、渾然一體，人——建筑——環(huán)境“三位一體”，以人為核心。把最吸引入的賣(mài)點(diǎn)挖掘出來(lái)，應當牢牢記?。嘿u(mài)點(diǎn)設計不是賣(mài)現在，而是賣(mài)將來(lái)；不是賣(mài)近景，而是賣(mài)它的規劃遠景。

    旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂(lè )、運動(dòng)場(chǎng)所，使得消費者在旅游度假的同時(shí)也不會(huì )感覺(jué)到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開(kāi)發(fā)過(guò)，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見(jiàn)的用地形式，即未開(kāi)發(fā)、剛開(kāi)發(fā)、正在開(kāi)發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風(fēng)景旅游區范圍之內，因為相對于在基礎設施較完善的區域開(kāi)發(fā)，開(kāi)辟一個(gè)新區域無(wú)疑意味著(zhù)要承擔更大的風(fēng)險。

    前景：旅游地產(chǎn)注成地產(chǎn)發(fā)展重要力量

    目前，國內旅游地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)階梯性的快速發(fā)展階段。最近10年，國內旅游地產(chǎn)相對于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，隨著(zhù)旅游業(yè)在國家刺激內需政策的帶動(dòng)下蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)也迎來(lái)了快速發(fā)展期。像峨嵋半山七里坪這樣國內少有的山地旅游地產(chǎn)高端項目是市場(chǎng)的典范之作。

    山地游，是國內發(fā)展非常廣闊的一種休閑度假方式?，F在，山地旅游地產(chǎn)的發(fā)展還不充分，一方面是數量不充分，另一方面是質(zhì)量、標準還沒(méi)有達到類(lèi)似三亞亞龍灣的這種世界知名旅游地產(chǎn)的品牌。

    半山旅游地產(chǎn)項目，符合風(fēng)景名勝區的旅游度假方式。峨眉山是聯(lián)合國教科文組織批準的世界雙遺產(chǎn)，建設部代表國家對這些地方進(jìn)行管理，按照管理的政策和聯(lián)合國的要求，對這種遺產(chǎn)要求是叫做"山上游、山下住"。

    國家應對當前世界金融危機中形成的刺激內需的舉措，將成為我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的長(cháng)期戰略，為今后一個(gè)階段旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了重要契機。在國家刺激住房消費的政策作用下，近期市場(chǎng)剛性需求明顯釋放，部分城市樓市開(kāi)始轉暖。但不會(huì )出現前10年的發(fā)展。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新途徑，可能成為突破目前低迷格局的一個(gè)新領(lǐng)域。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口。

    今后，我國在發(fā)展經(jīng)濟中，將更加重視消費對國民經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用，更加重視國內消費市場(chǎng)，旅游業(yè)將獲得巨大發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將持續不斷地升溫，并將成為社會(huì )投資趨向的新熱點(diǎn)。按照產(chǎn)業(yè)分類(lèi)，房地產(chǎn)和旅游同屬第三產(chǎn)業(yè)，二者結合，可以起到拉動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的作用。把地產(chǎn)和旅游結合起來(lái)發(fā)展"旅游地產(chǎn)"，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。

    北京山合水易規劃設計院
    網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
    地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
    電話(huà)：400-650-6990     010-84098642 
    傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com