隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，二十世紀九十年代以來(lái)人們開(kāi)始意識到，我國的很多大型都市也開(kāi)始變得不適宜步行了。九十年代后期，人們越來(lái)越懷念那曾經(jīng)能夠“漫步”的都市，以北京王府井步行街建設為標志，我國的商業(yè)步行街開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期。但當前國內各大城市爭先恐后進(jìn)行如火如荼、大拆大改地興建商業(yè)步行街的“運動(dòng)”中，卻也有很多不盡如人意的地方。

    1、模式單一，模仿過(guò)多

    我國目前的商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)，還停留在一個(gè)低水平的模仿與復制，或者盲目建設的層次上，不是照搬西方的模式，就是簡(jiǎn)單的復古。而在規劃之中，忽視了最重要的一個(gè)因素，就是重視“以人為本”。商業(yè)步行街的最終目的是服務(wù)于目標客戶(hù)群，如果沒(méi)有考慮人的因素，沒(méi)有根據消費者行為來(lái)進(jìn)行商業(yè)街規劃設計，那項目成功的概率就要大打折扣。

    2、商業(yè)氛圍與文化環(huán)境脫節

    這里的“脫節”主要體現在兩個(gè)方面：一方面，過(guò)分追求商業(yè)利益，不惜犧牲傳統文化和環(huán)境。目前，許多城市都在改建老商業(yè)步行街，但“變臉”后的步行街傳統中夾雜現代，現代中塞進(jìn)傳統，不倫不類(lèi)。對于經(jīng)營(yíng)商家而言，老商業(yè)街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源，其商業(yè)價(jià)值具有獨特性和不可復制性，這也是老商業(yè)街的優(yōu)勢。文化環(huán)境受到破壞，商業(yè)利益也將大打折扣。

    另一方面，過(guò)分強調文化因素。百年老城和新城市文化氛圍、城市功能有別，不能一味地強調文化和特色。人們在那些著(zhù)名商業(yè)步行街上，能夠感受到特殊時(shí)代氛圍和文化氣息，情操得到陶冶，這固然很好。但是，商業(yè)步行街的核心功能還是商業(yè)活動(dòng)，文化娛樂(lè )只能是商業(yè)步行街的附加功能。商業(yè)利益是首要的，文化要為商業(yè)服務(wù)。飲食文化、酒文化、茶文化、服飾文化，時(shí)尚消費本身何嘗不是文化？只要定位準確，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然顯現。小城市沒(méi)有悠久的歷史，但也不乏興旺的商業(yè)步行街。所以那些富有詩(shī)意、陶冶情操的商業(yè)步行街只能是少數人的意愿，滿(mǎn)足某一類(lèi)消費者的需要，作為商業(yè)步行街的一種類(lèi)型而存在，但不具有普遍性。

    3、經(jīng)濟與社會(huì )效益不協(xié)調

    社會(huì )服務(wù)水平低。商業(yè)步行街是集購物、餐飲美食、休閑娛樂(lè )、旅游觀(guān)光，文化性消費等多種功能于一體的現代化大眾消費區域，是城市的社會(huì )活動(dòng)中心。但是，我國大多數商業(yè)步行街的“購物功能”相當充足，但休閑等文化性消費服務(wù)嚴重欠缺。而商業(yè)區寸土寸金讓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難放棄部分商業(yè)利益，商業(yè)步行街作為社會(huì )活動(dòng)中心的功能還遠未實(shí)現。有些商業(yè)步行街小販云集、亂擺亂賣(mài)現象突出，也給商業(yè)步行街帶來(lái)治安隱患。此外，緩解交通擁擠的目的尚未達到。建設商業(yè)步行街的目的之一是緩解交通，但一些商業(yè)步行街規劃不當，使商業(yè)步行街周?chē)慕值莱摵蛇\轉，造成了更大的交通混亂。停車(chē)場(chǎng)、人行天橋設施還不夠完備，商業(yè)步行街沒(méi)有與其它業(yè)態(tài)形成有機組合。

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