"以房養老"是從西方發(fā)達國家引進(jìn)的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產(chǎn)權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)。為住房抵押貸款，俗稱(chēng)"倒按揭"--房屋產(chǎn)權擁有者把房子抵押給銀行、保險（放心保）公司等金融機構，后者在綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。

　　據介紹"以房養老"在制度設計上大體上有幾種可供借鑒的模式：

　　售房養老：指對達到一定年齡并擁有房屋產(chǎn)權的老齡住房所有者，出售現有住房后采取以大換小、售后返租或入住養老院的養老模式；

　　租房養老：指老齡住房所有者通過(guò)將自有房屋出租，而另外租住較小房屋獲得差價(jià)或入住養老院的模式；

　　反向抵押貸款：指老齡住房所有者將自有房屋抵押給金融機構，由金融機構按月給房主支付一定數額養老金，房主繼續居住原房屋，待去世后將房產(chǎn)出售償還貸款本息；

　　保障性住房養老：指政府將"空巢老人"、"失獨戶(hù)"和其他鰥寡老人納入保障性住房建設體系，老齡住房所有者將現有住房出租或出售，獲得所需生存生活照料，待去世后由保障房管理中心將住房收回。

　　"以房養老"在發(fā)達國家的現狀如何？

　　美國：雖然美國的社會(huì )養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以"以房養老"方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了"以房養老"的"倒按揭"貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買(mǎi)了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀(guān)的。"以房養老"已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

　　英國："以房養老"主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養老

　　"以房養老"政策對養老地產(chǎn)產(chǎn)生了哪些影響?

　　近日由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出，"開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)"。

　　將"養老問(wèn)題"分解到多部委

　　我國正面臨嚴峻的"老齡化"問(wèn)題。今年年底或明年年初，我國60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億；2025年，這個(gè)數字會(huì )突破3億。"如何養老"是每一個(gè)普通中國人都要思考和擔心的問(wèn)題。

　　《意見(jiàn)》將"如何養老"問(wèn)題分解到民政部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區按人均0.1平方米配建養老服務(wù)設施；要求醫藥結合，社區養老服務(wù)覆蓋所有居家老人；要求全國社會(huì )養老床位數達到每千名老人35-40張，公辦養老院必須先保障失能、失智、高齡或"三無(wú)"、低收入老人入住。

　　無(wú)論是居家養老、社區養老還是去住養老院，針對普通群眾最關(guān)注的"靠什么養老"問(wèn)題，《意見(jiàn)》稱(chēng)，"鼓勵老年人投保健康保險、長(cháng)期護理保險、意外傷害保險等人身保險產(chǎn)品，鼓勵和引導商業(yè)保險公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)"；同時(shí)，要求保監會(huì )牽頭，會(huì )同民政部等部門(mén)，"開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)"。

　　"以房養老"帶動(dòng)養老地產(chǎn)業(yè)股市上漲

　　隨著(zhù)近期以房養老政策的出臺，養老地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)股市漲高。據不完全統計，近年來(lái)已有近20家房地產(chǎn)公司投資養老地產(chǎn)。隨著(zhù)"以房養老"政策的實(shí)施，可以預見(jiàn)未來(lái)養老地產(chǎn)將會(huì )有大的增長(cháng)潛力。隨著(zhù)國家保障房的興起以及土地價(jià)格的長(cháng)期上漲，傳統的住宅開(kāi)發(fā)模式遇到了瓶頸，而作為符合國家戰略決策與市場(chǎng)需求的細分市場(chǎng)將借助政策調整獲得長(cháng)足發(fā)展，養老地產(chǎn)就是其中一類(lèi)。養老地產(chǎn)具有相當大的發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力。與普通住宅不同的是，養老地產(chǎn)的出售并不是開(kāi)發(fā)商盈利的終結，其后期的運營(yíng)服務(wù)才是其大利潤點(diǎn)。這種開(kāi)發(fā)規律接近于高端住宅產(chǎn)品，以適老化設計為創(chuàng )新核心，配建護理、醫療、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到基礎設施的新興地產(chǎn)市場(chǎng)。

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