以房養老在發(fā)達國家的發(fā)展歷史較長(cháng)，已經(jīng)趨向成熟，在我國經(jīng)濟發(fā)達的地區也進(jìn)行了試點(diǎn)，雖然試行的效果不理想，但是其幫助老年人順利養老的功能仍被看好。而在養老地產(chǎn)中以房養老也被用來(lái)幫助老年人解決高額養老費用問(wèn)題上。

　　那么究竟什么是以房養老呢？"以房養老"是指老年人本人或法定贍養人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃人老人賬戶(hù)，用于支付相關(guān)養老費用。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性?xún)斶€剩余本金。如果到期后不能償還本金．將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

　　民政部副部長(cháng)竇玉沛在參加中國網(wǎng)的中國訪(fǎng)談欄目時(shí)曾表示，將以三種方式式推動(dòng)"以房養老"在中國的開(kāi)展。第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構或者銀行，其養老費用由公益機構或者銀行來(lái)按月提供，到這老人故后，剩余部分交給相關(guān)繼承人；第二種方式是"以房換養"：老人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務(wù)，老人的房子由福利機構出租，在過(guò)世后房產(chǎn)由福利機構處置；還有一種方式叫"以房自助養老"，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣(mài)給一個(gè)公益機構，公益機構一次性把錢(qián)給他，他再從公益機構把房子租回來(lái)住，只是按約支付租金。

　　養老地產(chǎn)中的以房養老是一種用現有房子換取養老服務(wù)的模式。這種模式有過(guò)付諸實(shí)踐的例子：

　　2005年，南京湯山的"溫泉留園"老年公寓曾在全國率先推行以房養老。按照公寓規定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費用。老人去世后，房屋產(chǎn)權歸養老院所有。

　　該方案一經(jīng)推出，很快引發(fā)了全國媒體報道，被稱(chēng)為"以房養老南京模式"。但很快公寓陷于負責人劉小艷和法人代表吉德勝之間所有權爭端，"以房養老"的嘗試就此停止。

　　如今，該養老公寓已更名為南京湯山勤善堂劉園溫泉酒店，當初的以房養老也早已宣告失敗。

　　江寧區民政局的記錄顯示，當年湯山的"溫泉留園"老年公寓只辦理過(guò)幾筆業(yè)務(wù)，數量非常少。

　　國內對以房養老進(jìn)行的首次嘗試凄然收場(chǎng)，同時(shí)以房養老作為一個(gè)"舶來(lái)品"也受到了大家的諸多質(zhì)疑，面臨著(zhù)許多問(wèn)題。

　　一是國人"養兒防老、共享天倫"的家庭觀(guān)念，以及"但存方寸地，留于子孫耕"的財產(chǎn)繼承觀(guān)念仍根深蒂?lài)?；二是制度上的障礙。我國農村的宅基地不允許抵押，以房養老在農村怎么推行；三是城鎮商品房的土地使用權只有70年，到期之后的風(fēng)險如何分擔等等。再則就是一系列的技術(shù)問(wèn)題，比如，"倒按揭"險種如何設計，房?jì)r(jià)如何評估等。更重要的是，對10年以上的利率水平、房?jì)r(jià)水平的評估會(huì )十分困難，銀行或保險公司的長(cháng)期風(fēng)險定價(jià)能力將備受考驗。

　　以房養老在國內似乎是"水土不服"，但是其在國外早已步入正軌，在解決養老問(wèn)題上發(fā)揮著(zhù)重要作用，相信以房養老在國內的發(fā)展障礙得以解除后，也會(huì )為解決國人的養老問(wèn)題做出巨大貢獻。

　　養老地產(chǎn)中的以房養老可以有多種形式，只要打通了"以房換養"的渠道，養老地產(chǎn)的潛在客戶(hù)就會(huì )劇增，養老地產(chǎn)將迎來(lái)飛速發(fā)展。

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