珠三角地區氣候適宜，人均收入高，老年人口多，是非常適合發(fā)展養老地產(chǎn)的地區，但是就目前情況來(lái)看，其發(fā)展養老地產(chǎn)還面臨著(zhù)如下問(wèn)題：

　　(一)政府扶持政策不明晰

　　由于養老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì )福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對養老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來(lái)看，目前已經(jīng)充分意識到發(fā)展養老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養老機構的政策，對民辦養老機構給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒(méi)有對養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠，大多數養老地產(chǎn)項目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來(lái)運作，存在較大的投資風(fēng)險。對養老地產(chǎn)項目缺乏稅收和規費的減免政策，而養老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如老齡社區需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區要高很多，如果沒(méi)有相應的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進(jìn)入。政府在養老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應的扶持，養老地產(chǎn)投入周期長(cháng)，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

　　(二)城市規劃養老控制滯后

　　城市規劃是對一定時(shí)期內城市的經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規劃是最主要的規劃條件，在目前的控制性詳細規劃指標體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養老服務(wù)的相關(guān)指標，卻甚至在指導性指標中也沒(méi)有體現，對于老年人口超過(guò)千萬(wàn)的經(jīng)濟發(fā)達地區，不能不說(shuō)是一種明顯的滯后。

　　(三)市場(chǎng)定位同質(zhì)化現象嚴重

　　目前區域內的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多針對的是60-7O年齡段的活躍富裕長(cháng)者消費群，以養老養生作為市場(chǎng)定位。廣東人歷來(lái)重視養生之道，花甲之年對養生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與養生行業(yè)的融合，形成了珠三角養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的區域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫療、養生、教育、休閑、養老于一體；廣州奧園養生城集健康、養生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動(dòng)的市場(chǎng)，他們的身體情況和經(jīng)濟狀況是在不斷變化中的。不做市場(chǎng)細分，市場(chǎng)定位趨同，是目前影響珠三角養老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題。

　　(四)產(chǎn)品設計與后期管理簡(jiǎn)單復制

　　開(kāi)發(fā)商對養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的類(lèi)型和建筑形式考慮比較簡(jiǎn)單。養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以前大都是開(kāi)發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館，等等，所以對養老地產(chǎn)并沒(méi)有特別深刻的認識，設計的產(chǎn)品大多是復制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設計缺乏創(chuàng )新，尤其是缺乏對養老地產(chǎn)和養老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　(五)經(jīng)營(yíng)模式缺乏創(chuàng )新

　　目前，珠三角的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式依舊沒(méi)有擺脫傳統房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣(mài)出式、持有物業(yè)式、部分賣(mài)出與部分持有結合式等。散售賣(mài)出式其實(shí)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)營(yíng)形式，開(kāi)發(fā)商僅僅將養老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其模式難以持續；持有物業(yè)式經(jīng)營(yíng)模式一般適用在度假休閑養生等形式的養老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營(yíng)，類(lèi)似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式；售出加持有的模式是養老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權以會(huì )員會(huì )籍等形式出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專(zhuān)業(yè)養老服務(wù)的一種形式，對大多數開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種方式部分解決了現金流壓力，是一種比較現實(shí)的經(jīng)營(yíng)模式。

　　珠三角地區養老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題有來(lái)自政府政策層面的，也有來(lái)自企業(yè)決策經(jīng)營(yíng)方面的，只有在政府和企業(yè)共同努力下養老地產(chǎn)才能成為解決社會(huì )養老問(wèn)題的重要支撐。

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