1、景區開(kāi)發(fā)的八大理念

　?。?）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)中尋找解決方案

　　景區的開(kāi)發(fā)需要在食住行游購娛等旅游產(chǎn)業(yè)鏈甚至是跨旅游產(chǎn)業(yè)鏈中實(shí)現聯(lián)動(dòng)發(fā)展，這一方面可以使景區擺脫對門(mén)票經(jīng)濟的依賴(lài)，另一方面，還可以構建更加完善的產(chǎn)品體系，滿(mǎn)足游客越來(lái)越個(gè)性化的需求，提升景區旅游綜合經(jīng)濟效益。

　?。?）用實(shí)證的科學(xué)手段，深度研究細分市場(chǎng)

　　對市場(chǎng)的了解程度決定了景區產(chǎn)品的科學(xué)程度。規劃設計前期，應通過(guò)實(shí)證的科學(xué)手段，深入研究市場(chǎng)特征，尤其是諸如老人、自駕游等細分市場(chǎng)，為后期的產(chǎn)品及游憩方式設計提供詳實(shí)有效的參考數據。

　?。?）以人為本，設計游憩模式

　　景區的消費主體是游客，因此無(wú)論是游線(xiàn)的設計、游樂(lè )項目的設計還是休憩及購物設施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游習慣。

　?。?）追求獨創(chuàng )奇異，形成獨特性賣(mài)點(diǎn)

　　市場(chǎng)競爭的加劇、游客旅游需求的不斷提升，促使景區不能保持平庸，而是要在市場(chǎng)及資源的基礎上，盡可能的發(fā)揮創(chuàng )意，形成區別于其他景區的獨特性賣(mài)點(diǎn)。

　?。?）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化設計產(chǎn)品

　　一個(gè)景區最不能被復制的除了資源外，就是當地經(jīng)過(guò)長(cháng)期發(fā)展遺存下來(lái)的地脈、文脈和人脈，這也構成了游客被吸引的深層次原因。因此，景區進(jìn)行產(chǎn)品設計時(shí)，需要深度挖掘當地的地脈、文脈和人脈，并且用情境化、體驗化的設計手法表達出來(lái)，讓游客可以真真切切的感受到、體驗到。

　?。?）遵循“品牌整合營(yíng)銷(xiāo)傳播技術(shù)”，創(chuàng )新旅游營(yíng)銷(xiāo)

　　隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)之間的融合，一些新興的旅游營(yíng)銷(xiāo)模式不斷涌現。微博、微電影、四格漫畫(huà)、定制營(yíng)銷(xiāo)等各種風(fēng)靡的營(yíng)銷(xiāo)手段，都可以拿來(lái)為景區服務(wù)。各景區應順應時(shí)代潮流，創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)模式，最大化實(shí)現景區的價(jià)值。

　?。?）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現效率提升

　　與其他產(chǎn)業(yè)性比，旅游具備獨有的特性。景區可視為一個(gè)獨立運營(yíng)的企業(yè)，其管理要在汲取其他企業(yè)管理流程、模式的基礎上，遵循產(chǎn)業(yè)特性，實(shí)現創(chuàng )新，從而提升效率。

　?。?）以投資商和銀行為導向，包裝產(chǎn)品，實(shí)現融資

　　絕大多數景區的資源歸國家所有，但若只靠政府，無(wú)論是在初期開(kāi)發(fā)還是后期運營(yíng)方面都存在著(zhù)不可回避的短板。在我們看來(lái)，政府在保留資源國有及對整個(gè)景區監督的權利基礎上，將經(jīng)營(yíng)權開(kāi)放，甚至依靠資本市場(chǎng)的力量來(lái)推動(dòng)景區的開(kāi)發(fā)建設，無(wú)疑是最快最有效的方式。

　　2、景區開(kāi)發(fā)的流程

　　根據旅游行業(yè)特點(diǎn)和項目開(kāi)發(fā)建設的客觀(guān)實(shí)際情況，可以把旅游項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程劃分為三階段五期。

　?。?）投資決策

　　投資決策過(guò)程中，最重要的是對景區資源及開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行整體評價(jià)。投資商在與景區所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅游專(zhuān)家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策評估之后，提交一份《旅游項目投資可行性研究報告》或《旅游項目投資價(jià)值評價(jià)報告》，以作為決策依據。

　?。?）合同簽定

　　旅游景區開(kāi)發(fā)，一般涉及到風(fēng)景名勝區、自然保護區、重點(diǎn)文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，或多或少都會(huì )存在一些不適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門(mén)票收益權、景區開(kāi)發(fā)與招商權、核心土地購買(mǎi)權等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。另外，合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線(xiàn)，確定項目的開(kāi)發(fā)用地和建設用地。

　?。?）組織管理架構

　　合同簽定后，運營(yíng)方（即原來(lái)的投資方，合同簽訂后，投資方就轉變?yōu)榱诉\營(yíng)方）應立即著(zhù)手組建開(kāi)發(fā)管理團隊，并建立開(kāi)發(fā)運作的管理構架與管理制度。管理構架應包括前期工作部、建設管理部、開(kāi)業(yè)運營(yíng)部三方面。前期工作部，主要負責項目開(kāi)工建設前的準備工作，包括委托旅游規劃設計公司進(jìn)行市場(chǎng)調研、產(chǎn)品策劃及規劃設計；編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報批、向社會(huì )招商等。建設管理部，以項目經(jīng)理為首，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。開(kāi)業(yè)運營(yíng)部，負責景區開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續，落實(shí)景區運營(yíng)必備的人、財、物，提高景區的經(jīng)濟收益和社會(huì )影響力。

　?。?）產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃

　　產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃不同于旅游規劃，主要用來(lái)解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設計、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問(wèn)題。必須聘請專(zhuān)業(yè)的旅游項目開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開(kāi)發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。

　?。?）規劃

　　產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應該聘請專(zhuān)業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃（應包含部分需馬上動(dòng)工區域的修建性詳細規劃）。新建項目要先進(jìn)行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門(mén)辦理建設用地規劃許可證，方可委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行景觀(guān)與建筑設計。

　?。?）設計

　　在建設用地規劃許可證辦理后或是規劃編制的同時(shí)，要委托專(zhuān)業(yè)的旅游規劃設計單位進(jìn)行旅游景區的景觀(guān)及部分建筑設計。主要包括景區大門(mén)、游客服務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、休閑及景觀(guān)節點(diǎn)、景觀(guān)小品等。設計的基本程序為勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。

　?。?）政府審批事項辦理推進(jìn)

　　通過(guò)政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。

　?。?）資金運作與招商引資

　　項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金啟動(dòng)項目，利用項目融入建設資金。

　?。?）建設準備與工程建設

　　以項目經(jīng)理為首協(xié)調各方，監督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有景區內基礎設施建設、景觀(guān)建設、接待設施建設、游樂(lè )項目建設四個(gè)方面。項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作。

　?。?0）開(kāi)業(yè)運作

　　項目完成工程建設，與開(kāi)業(yè)運行，還有較大的差距，開(kāi)業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。景區開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛人員，保安，營(yíng)銷(xiāo)人員等，需建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服務(wù)系統、游客接待服務(wù)系統等。以上大多屬于軟件建設，必須通過(guò)規則、流程、培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重要目標，其中建立專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)隊伍，用以理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷(xiāo)等是基礎。旅游景點(diǎn)一般在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月可正式進(jìn)入運營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運一年以上的旅游景區（點(diǎn)），可以向當地旅游主管部門(mén)申請景區等級評定。

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