旅游項目開(kāi)發(fā)的工作流程

       在旅游項目開(kāi)發(fā)分類(lèi)的基礎上，我們談旅游項目設計及開(kāi)發(fā)過(guò)程和步驟問(wèn)題。這里面有幾個(gè)重要環(huán)節：

       第一環(huán)節是投資設想的問(wèn)題。當要對一個(gè)旅游項目或者一個(gè)景區資源開(kāi)發(fā)感興趣的時(shí)候，對這個(gè)項目要有一個(gè)構想。有一個(gè)構想以后開(kāi)始市場(chǎng)調研和分析，同時(shí)需要簽訂投資合同。

       投資合同簽訂的過(guò)程對于投資商和旅游局來(lái)說(shuō)都屬于前期。在整個(gè)前期工作中，最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關(guān)系到法律法規基礎的重要問(wèn)題。

       建議是在前期要做項目的一個(gè)初步評判。要做一個(gè)初步的策劃和評價(jià)，分割為項目的投資評價(jià)和初步策劃，這個(gè)階段完了以后就立項，就是編制項目建議書(shū)，立項以后是可行性研究報告，實(shí)際上在沒(méi)有規劃的前提下做的可行性研究報告是有問(wèn)題的，因為沒(méi)有編制規劃，沒(méi)有詳規你的可行性報告是出不來(lái)的。因為旅游項目跟工業(yè)項目不一樣，工業(yè)項目可以根據生產(chǎn)能力，生產(chǎn)設備核算出成本。旅游項目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。

       一般做法是在旅游項目策劃的基礎上，編制旅游規劃，并且制作相應的詳規，以詳規為依據做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細化，單做一個(gè)旅游產(chǎn)品的時(shí)候，這個(gè)產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個(gè)什么樣的方式、服務(wù)收入中除了門(mén)票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀念品和哪些小產(chǎn)品，作出了這些東西還作農副產(chǎn)品加工嗎?所有這些內容如果沒(méi)有落實(shí)到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說(shuō)可行性呢。

       最后你只能告訴我這個(gè)地塊地質(zhì)結構不錯，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設的可行性而不能告訴我市場(chǎng)的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規劃之后，或者說(shuō)可以在投資商來(lái)投資前做一個(gè)預可性研究報告，這個(gè)報告用于決策，用于立項。

       也就是一個(gè)投資分析報告，也就是說(shuō)在制定詳細規劃前的，首先制作一個(gè)項目策劃，通過(guò)一個(gè)項目的策劃明確在這個(gè)地方要做什么產(chǎn)品，更詳細的生產(chǎn)布局問(wèn)題互動(dòng)模式問(wèn)題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對的市場(chǎng)有沒(méi)有可能性，市場(chǎng)調研、市場(chǎng)挖掘的深度，以及產(chǎn)品的基本模式，繼而形成我們對這個(gè)商業(yè)的基本模式。

       然后再來(lái)做用地審批。以規劃來(lái)進(jìn)行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項目預可性研究和策劃，然后是規劃，最后作出可行性研究報告，還有就是建設的一些準備工作。這是第一個(gè)大的階段，又可以分成三個(gè)小的階段：

      1) 以預可行研究為前提的合同簽訂階段

      2) 以立項為主的工作階段

      3) 編制規劃和可行性研究報告階段

       這些就是前期工作的一個(gè)流程。

       經(jīng)常有企業(yè)在項目投資的時(shí)候，發(fā)覺(jué)自己不知道從何下手，請專(zhuān)業(yè)公司來(lái)給他做規劃吧，他現在還沒(méi)有簽訂合同。不請專(zhuān)業(yè)公司作規劃又會(huì )發(fā)現漏洞百出，和他要求的目標相距太遠。立項以后了不知道先做規劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發(fā)現沒(méi)有規劃的可研有問(wèn)題。做規劃又需要很多錢(qián)，這里面總是纏來(lái)纏去分不清節奏。那么我們現在設計了一個(gè)科學(xué)的結構安排，根據實(shí)際變通性來(lái)調整工作安排，但是整個(gè)前期目標是圍繞著(zhù)合同簽下來(lái)，規劃評下來(lái)，可研批下來(lái)，用地批下來(lái)這么一些工作來(lái)展開(kāi)的;商業(yè)性結構，是圍繞著(zhù)把濃縮的前提形成，開(kāi)發(fā)的前提形成，把產(chǎn)品明確下來(lái)知道自己該干什么，做的是一個(gè)什么樣的東西。進(jìn)入到開(kāi)工準備以后，生產(chǎn)的準備，我們說(shuō)生產(chǎn)的開(kāi)工就是旅游區開(kāi)業(yè)的準備，包括員工，相應的物資配備。營(yíng)銷(xiāo)計劃和規章制度建全等。這中間有個(gè)竣工驗收環(huán)節，基礎設施和投資項目的竣工驗收與旅游開(kāi)業(yè)的開(kāi)業(yè)驗收是兩個(gè)不同的驗收。

       2、 旅游項目設計的方法及過(guò)程：

      下面要講到的是和旅游項目開(kāi)發(fā)相結合的，旅游規劃、策劃、可行性研究等旅游智力方面的工作。具體包括幾個(gè)方面：

       第一、市場(chǎng)調研?，F在旅游界的市場(chǎng)調研做的非常不好，就是由于他們調研的樣本、調研的廣度不是非常的科學(xué)化。我們現在研究了一套專(zhuān)業(yè)的旅游市場(chǎng)的調研系統，包括網(wǎng)上調查，城市調查系統，景點(diǎn)調查系統，生產(chǎn)調查系統。這樣共同構成一個(gè)市場(chǎng)調研結構，資源調查和資源評價(jià)相結合，構成我們說(shuō)的預可行研究。

       第二、項目策劃。項目策劃是一定要做的，因為我們現在的規劃絕大多數都是我們規劃單位做的規劃，他有兩個(gè)東西，旅游部門(mén)做規劃對產(chǎn)品和游憩方式的深度研究不夠，不能對商業(yè)性的問(wèn)題把握的很清楚，游憩的過(guò)程把握的很清楚;而我們城市規劃部門(mén)做的規劃，主要是在于建設投資和土地利用問(wèn)題，土地上建筑物的景觀(guān)問(wèn)題。這兩個(gè)角度和我們所說(shuō)的旅游的靈魂，在游憩過(guò)程中對人生的體驗，對人構成的吸引，最核心的東西沒(méi)有把它抓住，這樣的規劃作出來(lái)對于我們真正要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的距離是非常遠的。后果就是沒(méi)法作沒(méi)法把他變?yōu)楝F實(shí)、很難做從哪兒開(kāi)刀從哪兒介入、開(kāi)始投資多少資金大到什么程度會(huì )有什么樣的效果、往下怎么運作包括前期的申報過(guò)程怎么運作才好都很難理清楚。因此我們希望把市場(chǎng)調研做為一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟來(lái)開(kāi)展，用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的眼觀(guān)進(jìn)行旅游的項目設計。

       旅游項目的設計有技術(shù)，這里的技術(shù)不是我們說(shuō)的建筑設計技術(shù)，我們說(shuō)化工產(chǎn)業(yè)的建成他需要一套化工技術(shù)專(zhuān)業(yè)人進(jìn)行技術(shù)設計后，你才給我做建筑設計。我們旅游業(yè)一樣是這樣，旅游的設計技術(shù)是什么，我們稱(chēng)為游憩方式設計，進(jìn)一步就是建筑設計和景觀(guān)設計，這樣相結合才能最后形成產(chǎn)品。因此我們請了一個(gè)很好的著(zhù)名大學(xué)來(lái)作旅游規劃，結果做出來(lái)一看，除了房子畫(huà)的很標準、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。對于吸引游客的東西也沒(méi)有，就是由于他不懂旅游游憩方式的技術(shù)，而這門(mén)技術(shù)不是建筑大學(xué)的特長(cháng)。

       所以我們說(shuō)我們的產(chǎn)品，旅游規劃當中很重要的一個(gè)方面就是旅游游憩方式的設計。在這個(gè)里面就形成了我們旅游項目的設計，旅游項目的產(chǎn)品設計，那么這個(gè)產(chǎn)品設計把它落實(shí)到一個(gè)規劃。所以說(shuō)規劃是一個(gè)編制，他是更好的將量化的東西進(jìn)行配置。他不是一個(gè)創(chuàng )意過(guò)程，所以我還要講旅游規劃和旅游策劃的關(guān)系。以創(chuàng )意性的過(guò)程與文化和靈魂，以人為本的創(chuàng )意科學(xué)。在包含的技術(shù)性學(xué)科以外，還要很多關(guān)于人的關(guān)系，因此呢，關(guān)系到策劃以后再規劃，最后落實(shí)到經(jīng)濟的分析。

       游憩方式設計落實(shí)下來(lái)以后，我們就要落實(shí)商業(yè)模式設計，只有把他的收入點(diǎn)，收入方式以及它的營(yíng)銷(xiāo)方式，盈利能力，開(kāi)發(fā)的過(guò)程等等都落實(shí)下來(lái)。這時(shí)候可行性才是說(shuō)服人的東西，才是真正一個(gè)企業(yè)能夠把握采用的一個(gè)東西。如果不能做到這一點(diǎn)就是一個(gè)自欺欺人的東西。沒(méi)有以上這些先決條件作出來(lái)的可研是騙人的東西，是沒(méi)有依據的。

 
       第一、當企業(yè)要實(shí)實(shí)在在要投這個(gè)項目的時(shí)候我們把這個(gè)過(guò)程分得非常清晰，為什么我們把項目開(kāi)發(fā)流程細化，就是因為他對企業(yè)投資有幫助。

       第二、拿這個(gè)策劃可以融資，當銀行來(lái)考察這個(gè)項目的時(shí)候你的商業(yè)模式考慮的越透徹越清晰，所有的收益和評估越準確有數據，你拿出的報告對銀行才有說(shuō)服力。

       第三、當你引進(jìn)其他投資商參與的時(shí)候，你的報告會(huì )非常有說(shuō)服力。對于政府來(lái)說(shuō)你能夠把項目做的非常好你的招商引資的成功率將會(huì )大大的提升。而僅僅拿資源去招商，比如你請一個(gè)老板去看我們有什么什么資源，大部分老板都說(shuō)你們的資源很好啊，可以搞點(diǎn)什么什么，你問(wèn)他你來(lái)嗎?他就會(huì )說(shuō)旅游這東西我把握不了。所以我們需要做出一個(gè)項目設計出來(lái)，告訴他這個(gè)東西是這樣的。這個(gè)就是前期投資，為了招商引資而投資。所以我們給政府做規劃的時(shí)候會(huì )給他們幾個(gè)項目策劃的文本，以便于規劃做完了宏觀(guān)的把控外，能把項目引資落實(shí)下來(lái)，為他引資提供一個(gè)服務(wù)。

       開(kāi)發(fā)策劃，是另外一個(gè)概念。就是我們?yōu)橐粋€(gè)投資商、一個(gè)投資主體所策劃的怎么樣開(kāi)發(fā)的一個(gè)工作流程結構。

       旅游項目是一定要進(jìn)行設計的，不是旅游規劃代替旅游項目設計，我們現在拿規劃代替旅游項目設計這是錯誤的。他也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的策劃案，他是一個(gè)項目設計，一個(gè)完整的項目設計應該包括我開(kāi)始說(shuō)的六個(gè)點(diǎn)。大體上有三個(gè)問(wèn)題必須解決好。

       最核心的是主題和核心吸引力的策劃，任何項目缺少了靈魂是不行的。

       一個(gè)景區資源，獨特性都有，但是很多獨特性不具備旅游吸引力。比如說(shuō)我們區看地質(zhì)公園，告訴你所有巖石結構，專(zhuān)家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨特性和我們說(shuō)的旅游吸引力是不一樣的，象靈山、海南造大佛都是做到極至的一種旅游造景策劃，這樣的策劃和我們旅游資源之間，和我們的文脈、地脈、人脈之間能不能找到通過(guò)資源挖掘找到的獨特性，獨特的吸引力，這是最好的。不行的化就要做引入性比如說(shuō)我們在昆明做的野鴨湖。

       其實(shí)野鴨湖也就是一個(gè)兩百畝的一個(gè)湖面，跟昆明的地方資源無(wú)法相比，但是當地就是想把它變成一個(gè)很有利用價(jià)值的資源，就是當地的土地利用價(jià)值，首先它距離昆明很近，只有45分鐘的路程，可以搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另一個(gè)你怎么才能把旅游區域經(jīng)濟做上來(lái)，沒(méi)有旅游經(jīng)濟，根本談不上旅游房地產(chǎn)，所以當時(shí)我們考慮在當地建筑瑞士小鎮，因為當地的風(fēng)情很適合建筑歐式城堡式建筑的風(fēng)格，另外瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，黎世市長(cháng)來(lái)過(guò)昆明三次，和昆明市長(cháng)保持著(zhù)長(cháng)期的交流，引資，合作，所以我們決定把瑞士的風(fēng)格引進(jìn)來(lái)，建造一個(gè)瑞士小鎮，這樣來(lái)帶動(dòng)野鴨湖的發(fā)展，另外我們選擇了注入法，把一些境外的主題可能和本地有關(guān)的引進(jìn)注入，利用自然資源把它提升。

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