將養老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結合起來(lái)的做法是因為，有很多當年買(mǎi)了房子的家庭中，現在已有不少人快到退休年齡了，在考慮規劃老年生活了。反映出來(lái)的對于老年住宅和老年人專(zhuān)業(yè)護理服務(wù)的需求，促使開(kāi)始了養老地產(chǎn)的研究。

    而大多數主動(dòng)找到我的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是老板本人已經(jīng)進(jìn)入退休年齡，在考慮自己的養老生活時(shí)才注意到的。他們發(fā)現原來(lái)市場(chǎng)上缺少一種產(chǎn)品——養老地產(chǎn)。在此，養老地產(chǎn)指的是終端客戶(hù)為老年人和準老年人(退休準備期的老年人)的地產(chǎn)產(chǎn)品，其實(shí)是地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)細分市場(chǎng)。

    2009年，中國著(zhù)名的幾大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都在策劃養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。這股養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮的爆發(fā)已經(jīng)指日可待。

    2010年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)再次受到宏觀(guān)調控影響之時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )把更多的目光轉移到“老年公寓”上的?；乜答B老地產(chǎn)在中國的發(fā)展，似乎每次都是在房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀(guān)調控時(shí)，地產(chǎn)商迫不得已開(kāi)動(dòng)腦筋作“住宅創(chuàng )新”時(shí)，“老年公寓”就會(huì )紅上一陣。在三亞的高檔住宅區也到處可見(jiàn)“老年公寓”的大型紅綢宣傳橫幅，而當住宅地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)，這些紅綢橫幅就丟到垃圾桶里了。而在上海，一家知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也因為推出“老年公寓”概念，反市場(chǎng)大勢使得樓盤(pán)一售而空，至今在其公司內，這位“銷(xiāo)售創(chuàng )新者”還作為銷(xiāo)售策劃人才備受贊譽(yù)?？墒沁@個(gè)“老年公寓”項目怎樣了呢？“掛羊頭賣(mài)狗肉”是客戶(hù)們對它的一致評價(jià)。這成了“老年公寓”的一個(gè)反面案例。

    的確，在當下的養老地產(chǎn)市場(chǎng)萌動(dòng)之時(shí)，還是有幾乎近一半的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是抱著(zhù)“炒作概念，實(shí)為賣(mài)房”的心態(tài)來(lái)做的。今天的消費者已經(jīng)不再那么容易“騙”了。養老地產(chǎn)實(shí)際上是地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)中深具潛力的一個(gè)板塊，而且隨著(zhù)中國人口老齡化的加劇，養老地產(chǎn)的市場(chǎng)的成長(cháng)受到剛性需求的支撐，會(huì )穩步而快速地增長(cháng)。從長(cháng)遠的眼光來(lái)看，這種“炒作”行為，最終會(huì )損害地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的利益。相反，在市場(chǎng)還處在空白期之時(shí)，認真負責的先發(fā)者會(huì )以養老地產(chǎn)成為市場(chǎng)的標桿，收到事半功倍的商業(yè)效果。

    在養老產(chǎn)業(yè)中，養老地產(chǎn)是一個(gè)新興板塊，“養老地產(chǎn)”的概念，受到廣泛的關(guān)注。養老地產(chǎn)在中國發(fā)展的現狀和前景：老年公寓這個(gè)概念在2006年就被炒作過(guò)，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)也是非常大的。到2009年，這個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始熱了，今天，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就更熱。2010年，以中國人壽為代表的險資也大舉進(jìn)入養老地產(chǎn)，要打造養老社區基地等。

    保險資金進(jìn)入到養老地產(chǎn)中來(lái)，險資的實(shí)力強，杠桿化比例比低于地產(chǎn)商；保險資金本來(lái)就習慣于做長(cháng)線(xiàn)投資，地產(chǎn)資金習慣于短線(xiàn)投資；從產(chǎn)品的匹合度來(lái)講，保險資金做養老地產(chǎn)實(shí)際上等于是它的產(chǎn)品線(xiàn)延長(cháng)。所以，保險資金更適合進(jìn)入養老地產(chǎn)，保險資金進(jìn)入對養老地產(chǎn)的發(fā)展是有益的。

    從現在的狀況看，養老地產(chǎn)主要是由保險資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這兩種投資商在負責開(kāi)發(fā)，養老地產(chǎn)的前景非?？春?。養老地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品特征不像住宅地產(chǎn)投資周期短、利潤那么高，相對來(lái)講養老地產(chǎn)是一個(gè)長(cháng)線(xiàn)投資、長(cháng)期回報產(chǎn)品。目前，住宅地產(chǎn)的波動(dòng)性非常大，從這個(gè)角度來(lái)講，養老地產(chǎn)的穩定性就比較好，而且由于養老地產(chǎn)具有社會(huì )功能性，政府不太可能去打壓這個(gè)產(chǎn)業(yè)。從投資商的角度來(lái)講，把短線(xiàn)、中線(xiàn)、長(cháng)線(xiàn)產(chǎn)品配置好，優(yōu)化投資組合和增強收益的穩定性都是非常有用的。我個(gè)人認為，2010年之后的幾年，養老地產(chǎn)都將是開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。

    相關(guān)報道：養老地產(chǎn)一般采用出租模式，這就意味著(zhù)，養老地產(chǎn)除了一個(gè)強大的投資團隊，還需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的養老地產(chǎn)運營(yíng)管理團隊。

    中國人壽選擇與海外養老機構合作，共同開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，由海外養老機構負責日常運營(yíng)和管理養老地產(chǎn)，而泰康置地則選擇獨立運作。上述接近泰康置地的人士表示，當前公司正在培訓和招聘酒店管理、養老地產(chǎn)管理人才，待養老地產(chǎn)形成規模之后，將由公司內專(zhuān)業(yè)的養老管理公司來(lái)運作。泰康之家（北京）管理顧問(wèn)有限公司已經(jīng)設立，成為泰康置地旗下管理養老公寓和社區養老服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構。

    也有顧問(wèn)代理機構人士認為，當前保險公司大舉拿地，實(shí)質(zhì)是打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號圈地，“像中新生態(tài)城和上實(shí)東灘生態(tài)城一樣，以生態(tài)和養老地產(chǎn)的名目拿地者不在少數。”這位人士指出，保險公司的原始目的，還是希望通過(guò)常規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)盈利。他認為，保險公司在拿下幾千畝土地之后，部分用作養老地產(chǎn)的建設，其它則建成為商品房、商業(yè)等設施，用于彌補保險公司的利潤。

    對此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性質(zhì)在出讓時(shí)就已經(jīng)定向，不能輕易改變；而泰康置地是鐵定了心要做養老地產(chǎn)，并不是拿來(lái)炒概念。”

    中國的現狀是，絕大多數的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還根本不知道養老地產(chǎn)的產(chǎn)品是什么，該怎樣規劃、設計、開(kāi)發(fā)，養老地產(chǎn)的特征是什么，同一般的住宅有什么不同，而養老地產(chǎn)的設計在中國幾乎也還是一個(gè)空白。誰(shuí)為開(kāi)發(fā)商提供設計支持？養老地產(chǎn)是不是還是賣(mài)房子？配套服務(wù)應該有哪些？地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作應該做到哪里，能否提供售后服務(wù)，如果不能，老年人的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能否外包等，都是問(wèn)題。

    在國外，“養老地產(chǎn)”已較成熟，美國的老年社區類(lèi)型多樣，規模龐大的AAC社區擁有超過(guò)10萬(wàn)老年人居住，有精致的無(wú)障礙設計，還設有連續照護服務(wù)；日本東京城區的Suncity East融合多種養老方式于一體，“一幢樓就是一個(gè)社區”。在我國，泰康人壽已在北京建設一家高規格的會(huì )員制養老公寓；上海浦東康橋也由民間資本投資約6億元建成“親和源老年公寓”。不過(guò)，“養老地產(chǎn)”的門(mén)檻也不少：比如，目前投資政策還不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠，等等。

    可喜的是，越來(lái)越多的風(fēng)投、資本運作公司看好養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，積極尋求同養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)商的合作機會(huì )，其中外國的投資公司居多，這預示著(zhù)養老地產(chǎn)在中國的大規模市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。在此，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們需要從長(cháng)計議，認真研究，使這次養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮將中國的養老產(chǎn)業(yè)帶到健康發(fā)展的軌道上，為中國的老年人帶去福音。

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