萬(wàn)科第1個(gè)養老地產(chǎn)項目

　4月27日，萬(wàn)科地產(chǎn)第一個(gè)養老地產(chǎn)項目——位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)舉行媒體見(jiàn)面會(huì )，伴隨著(zhù)產(chǎn)品介紹的，是各種有關(guān)養老地產(chǎn)的爭議，再一次透露出養老地產(chǎn)尚待市場(chǎng)檢驗的真實(shí)處境。??

　　一方面是養老地產(chǎn)已在市場(chǎng)開(kāi)始扎堆出現，包括萬(wàn)科這樣的地產(chǎn)巨頭都在準備推盤(pán);另一方面，養老地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)“預測”中的市場(chǎng)。??

　　定位——賣(mài)產(chǎn)品還是賣(mài)服務(wù)

　　設想一個(gè)畫(huà)面： 某日上午11時(shí)，住戶(hù)楊老先生進(jìn)了自家房門(mén)，插卡取電。同時(shí)，小區管理中心的監控系統自動(dòng)記錄：楊老先生到家了。6個(gè)小時(shí)后，也就是下午5時(shí)，安裝在家里的紅外檢測設備發(fā)現，在這個(gè)連續的時(shí)間段內，楊老先生沒(méi)有去過(guò)一趟洗手間。這絕對是異常。??

　　小區管理中心的監控系統根據紅外檢測設備發(fā)出的信息，向管理中心工作人員發(fā)出警報：楊老先生可能有意外!??

　　管理中心的管家們根據系統自動(dòng)彈出的信息提示，得知楊老先生的病史、性格、家人、興趣等情況。根據這些已知信息，管家們一邊向相關(guān)的醫生和家人通報并要求做好準備，一邊立即上門(mén)查看，以免發(fā)生意外。??

　　這就是隨園嘉樹(shù)向媒體展示的一個(gè)“不活動(dòng)通知”項目。它既是一個(gè)硬件設備，又是一項服務(wù)內容。??

　　萬(wàn)科賣(mài)的這個(gè)項目，究竟是房地產(chǎn)產(chǎn)品，還是養老服務(wù);亦或都是???

　　其實(shí)，這個(gè)定位，就連萬(wàn)科自己都沒(méi)能做出取舍。杭州萬(wàn)科助理總經(jīng)理宗衛國在回顧整個(gè)探索過(guò)程時(shí)說(shuō)，一開(kāi)始，萬(wàn)科也僅僅將養老地產(chǎn)當作一個(gè)產(chǎn)品在設計，但到了后來(lái)，發(fā)現服務(wù)更重要，于是調整了設計思路。??

　　項目管理團隊的宣示承認，養老地產(chǎn)行業(yè)才起步，未來(lái)中國養老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)?到現在也沒(méi)有定論。但對萬(wàn)科來(lái)講，這個(gè)問(wèn)題已有了解決方案：產(chǎn)品和服務(wù)同樣重要。萬(wàn)科想要提供全面退休生活解決方案。??

　　最終的模式很可能是：前期賣(mài)房，后續賣(mài)服務(wù)，即作老年住戶(hù)的管家。在規劃的服務(wù)項目中，管家連打麻將的時(shí)間也要管。住戶(hù)如果要去打麻將，需要提前預約，這樣系統可以幫助解決三缺一的問(wèn)題，同時(shí)控制老人的活動(dòng)時(shí)間，以免久坐。??

　　市場(chǎng)——在憧憬與謹慎之間

　　雖然開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的想法自萬(wàn)科進(jìn)入杭州市場(chǎng)時(shí)就有，但從實(shí)際操作來(lái)看，那僅僅只是一個(gè)想法，離實(shí)際操作還很遠。??

　　隨園嘉樹(shù)項目的操作團隊相當年輕，且缺乏老年工作背景。為了解老年人的需求，最大膽的做法，是派一位當年26歲的姑娘入住養老院，近距離了解老年人的需求，還對部分杭州老年人作了社會(huì )調查。??

　　正如宗衛國所說(shuō)，隨園嘉樹(shù)“八年磨一劍”，可見(jiàn)其審慎。從設想到做成產(chǎn)品，用掉了八年時(shí)間。這一拖，一個(gè)本來(lái)只有40年產(chǎn)權的項目，現在只剩30多年了。?

　　以至于有媒體發(fā)出疑問(wèn)：萬(wàn)科作普通住宅也可以，為什么要介入到老年地產(chǎn)項目中?是否有甘愿冒險、多此一舉的成分?

　　對此，宗衛國的回答留有余地：美國市場(chǎng)如何之好，大約有15%-20%的房地產(chǎn)交易案是老年地產(chǎn)，但中國的老年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何，仍待檢驗。

　　不過(guò)，養老地產(chǎn)是近幾年的熱門(mén)。過(guò)去的十年中，中國的老齡化程度進(jìn)一步加深，杭州、上海更甚。這個(gè)演變過(guò)程，與萬(wàn)科當初的打算“不謀而合”。

　　中國人口特殊的4-2-1的家庭結構，導致家庭養老比例必然下降。但根據國家“十二五”規劃，仍有96%的人是居家養老。因此，萬(wàn)科“愿成為專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供商”，并從這個(gè)項目來(lái)觀(guān)察，看養老產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)能做多大。??

　　宗衛國說(shuō)，中國人的財富積累到現在，市場(chǎng)會(huì )不斷被創(chuàng )造出來(lái)，不久的將來(lái)，會(huì )明確出現人口和社會(huì )演化和趨勢。20年前，誰(shuí)能想到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的今天???

　　客戶(hù)——能否接受日式產(chǎn)品與臺式服務(wù)的嫁接

　　隨園嘉樹(shù)項目起步時(shí)，即向日本開(kāi)發(fā)商學(xué)習，“最早是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題”，即在舒適的空間和設施上，如何方便老年住戶(hù)?；舜罅繒r(shí)間走訪(fǎng)、研究老齡化程度很高的日本。??

　　其實(shí)，隨園嘉樹(shù)項目最早的設計單位也是日本的。??

　　掌握了技術(shù)和設備以后，才發(fā)現問(wèn)題并未解決，而是才開(kāi)始。??

　　2011年，操作團隊在臺灣時(shí)第一次接觸聯(lián)合國大會(huì )通過(guò)的獨立、參與、照顧、自我充實(shí)和尊嚴五大照護原則，成為項目探索的里程碑。臺灣更講究服務(wù)理念、服務(wù)內容，以及豐富生活的規劃，而非房子、配套而已?！袄夏耆诵枰裁?，如何有尊嚴，要提供退休生活解決方案?！??

　　“所知越多、未知越多?！弊谛l國表示，在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)團隊不斷地顛覆自己、重構理念。比如感應燈，最先在衛生間也使用了。但后來(lái)發(fā)現，感應燈是有時(shí)間的，而住戶(hù)在衛生間的時(shí)間，一般都超過(guò)了感應燈的亮燈時(shí)間。因此，最后在衛生間沒(méi)有使用這個(gè)技術(shù)。??

　　有人在做產(chǎn)品說(shuō)明時(shí)表示，養老地產(chǎn)要關(guān)照長(cháng)者的身、心、靈，即要有信仰、尊嚴，要沉淀對生命的思考。在產(chǎn)品和服務(wù)中，均要貫徹五大照護原則。??

　　當然，誰(shuí)都清楚，到今日為止，基于產(chǎn)品、社會(huì )、生活習慣等的特殊性，中國老年人最愿意養老的方式究竟是什么，也許連老年人自己也不清楚，誰(shuí)也沒(méi)有答案。??

　　比如，隨園嘉樹(shù)臥室的分床設計，假定老夫妻要分床睡、以免影響睡眠質(zhì)量，但這個(gè)理念，能否為中國老年人所接受?一切，馬上將水落石出。??

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