自然資源部發(fā)布《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引2019》，休閑農業(yè)、鄉村旅游再不怕大棚房困擾了

日前，自然資源部印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019版)》，保障各種所有制經(jīng)濟平等取得土地要素。鄉村振興離不開(kāi)休閑農業(yè)、鄉村旅游、鄉村養老、農產(chǎn)品加工等鄉村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)，而發(fā)展鄉村產(chǎn)業(yè)，核心問(wèn)題就是用地支持。該工具包從根本上明確了發(fā)展休閑農業(yè)與鄉村旅游等鄉村產(chǎn)業(yè)的用地規范，避免鄉村產(chǎn)業(yè)受到土地問(wèn)題、大棚房問(wèn)題的困擾，因此我們必須深入研究、學(xué)習：

《指引》明確：

旅游項目中屬于自然景觀(guān)用地及農牧漁業(yè)種植、養殖用地的，不征收(收回)、不轉用，按現用途管理。

僅在年度內特定旅游季節使用土地的鄉村旅游停車(chē)設施，自然資源主管部門(mén)在相關(guān)設施不使用永久基本農田、不破壞生態(tài)與景觀(guān)環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農業(yè)種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下，可不征收(收回)、不轉用，按現用途管理。超出特定旅游季節未恢復原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉建設、農業(yè)農村、文化和旅游等主管部門(mén)責令恢復原狀。

對自駕車(chē)旅居車(chē)營(yíng)地的特定功能區，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類(lèi)管理。

對利用現有山川水面建設冰雪場(chǎng)地設施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類(lèi)管理。

《指引》強調：

各地要將醫療、養老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國土空間規劃和年度用地計劃，農用地轉用指標、新增用地指標分配要適當向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴大用地供給。

對新能源汽車(chē)充電設施、無(wú)線(xiàn)通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施、社區居家養老(醫療、體育、文化)服務(wù)設施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點(diǎn)分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設施，允許在新供其他建設項目用地時(shí)，將其建設要求納入供地條件。

《政策》明確：

政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，可按作價(jià)出資(入股)方式辦理用地手續，但禁止改變用途和性質(zhì)。

養老機構可依法依規使用農村集體建設用地發(fā)展養老服務(wù)設施。

支持返鄉下鄉人員依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè )。在符合農村宅基地管理規定和相關(guān)規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。

探索農村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤(pán)活利用空閑農房及宅基地，按照規劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng )意辦公、休閑農業(yè)、鄉村旅游等農業(yè)農村體驗活動(dòng)場(chǎng)所

農村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉村旅游基礎設施建設。

鼓勵通過(guò)流轉等方式取得屬于文物建筑的農民房屋及宅基地使用權，統一保護開(kāi)發(fā)利用。在充分保障農民宅基地用益物權的前提下，探索農村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用閑置宅基地和農房，按照規劃要求和用地標準，改造建設鄉村旅游接待和活動(dòng)場(chǎng)所。

選址在土地利用總體規劃確定的城鎮規劃區外的自駕車(chē)旅居車(chē)營(yíng)地，其公共停車(chē)場(chǎng)、各功能區之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區、車(chē)輛設備維修及醫療服務(wù)保障區、廢棄物收納與處理區等功能區可與農村公益事業(yè)合并實(shí)施，依法使用集體建設用地。

《政策》強調：

探索允許營(yíng)利性的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域機構以有償取得的土地、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引(2019年版)

第一章

總 則

第一條(產(chǎn)業(yè)用地政策含義)

產(chǎn)業(yè)用地政策是指國務(wù)院、國務(wù)院辦公廳及自然資源部等部門(mén)的規范性文件中規定的適用于特定行業(yè)的用地政策。上述特定行業(yè)不包括房地產(chǎn)業(yè)。

本指引引用的相關(guān)文件清單見(jiàn)附錄，并可在中國政府網(wǎng)(www.gov.cn)或自然資源部門(mén)戶(hù)網(wǎng)站(www.mnr.gov.cn)查詢(xún)。

第二條(產(chǎn)業(yè)用地涉及的內容)

本指引重點(diǎn)對上述特定行業(yè)涉及的國土空間規劃、土地用途管制、土地利用計劃安排、土地供應、土地利用、不動(dòng)產(chǎn)登記等涉及的政策要點(diǎn)予以歸納說(shuō)明。

第三條(產(chǎn)業(yè)用地基本原則)

地方各級自然資源主管部門(mén)應當遵守國家有關(guān)法律法規規章和產(chǎn)業(yè)用地政策規定，落實(shí)國土空間規劃的管控要求，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地中堅持規劃確定用途、用途確定供應方式、市場(chǎng)確定供應價(jià)格的原則。

第四條(平等對待各類(lèi)用地主體)

地方各級自然資源主管部門(mén)執行產(chǎn)業(yè)用地政策時(shí)，應當堅持公平、開(kāi)放、透明的市場(chǎng)規則，對產(chǎn)業(yè)用地中各種所有制經(jīng)濟一視同仁、平等對待，防止排除、限制市場(chǎng)競爭等不規范行為。

第二章

土地供應基本規定

第五條(劃撥方式取得國有建設用地使用權)

符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定的建設用地項目，方可以劃撥方式提供國有建設用地使用權。劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權人應當按照劃撥決定書(shū)規定的用途和使用條件開(kāi)發(fā)建設和使用土地。未經(jīng)有批準權的市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)批準，劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權不得擅自轉讓、出租。

除劃撥決定書(shū)、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新出讓的外，劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權人申請辦理有償使用手續的，自然資源主管部門(mén)應當依法依規予以辦理。

第六條(出讓方式取得國有建設用地使用權)

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

符合《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)的相關(guān)條件和要求的國有建設用地使用權，可以協(xié)議方式出讓?zhuān)凑铡秴f(xié)議出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發(fā)〔2006〕114號)辦理出讓手續。以協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)。

依法以出讓方式取得的國有建設用地使用權，在使用年限內可以轉讓、出租、抵押等。

第七條(改變土地用途)

依據《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》的規定，建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓等有償使用合同的約定或者國有建設用地劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變土地用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。經(jīng)批準改變土地用途的，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，相應補繳國有建設用地使用權價(jià)款，按規定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第三章

產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施

第八條(可按原地類(lèi)管理的情形)

各地要依據國土空間規劃積極引導產(chǎn)業(yè)項目合理選址，盡量利用未利用地及存量建設用地等，不占或少占耕地，嚴格保護永久基本農田。依據下列規定使用的農用地或未利用地，可按原地類(lèi)認定和管理，并嚴格按照規定條件使用土地。

(一)依據《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng )業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng )新用地的意見(jiàn)》(國土資規〔2015〕5號)的規定，光伏、風(fēng)力發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類(lèi)認定。依據《關(guān)于支持光伏扶貧和規范光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)用地的意見(jiàn)》(國土資規〔2017〕8號)的規定，對深度貧困地區脫貧攻堅中建設的光伏發(fā)電項目，國家能源局、國務(wù)院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設規模范圍內的光伏發(fā)電項目，以及符合當地建設要求和認定標準的光伏復合項目，其光伏方陣使用永久基本農田以外的農用地的，在不破壞農業(yè)生產(chǎn)條件的前提下，可不改變原用地性質(zhì)。其中，農用地、未利用地按照土地調查成果認定，光伏方陣用地面積按照《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標》(國土資規〔2015〕11號)核定。

(二)依據《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》(國土資規〔2015〕10號)的規定，旅游項目中屬于自然景觀(guān)用地及農牧漁業(yè)種植、養殖用地的，不征收(收回)、不轉用，按現用途管理。

(三)依據《促進(jìn)鄉村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動(dòng)方案(2018-2020年)》(發(fā)改綜合〔2018〕1465號)的規定，經(jīng)市縣發(fā)展改革、住房城鄉建設、農業(yè)農村、文化和旅游等主管部門(mén)認定為僅在年度內特定旅游季節使用土地的鄉村旅游停車(chē)設施，自然資源主管部門(mén)在相關(guān)設施不使用永久基本農田、不破壞生態(tài)與景觀(guān)環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農業(yè)種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下，可不征收(收回)、不轉用，按現用途管理。超出特定旅游季節未恢復原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉建設、農業(yè)農村、文化和旅游等主管部門(mén)責令恢復原狀。

(四)依據《關(guān)于促進(jìn)自駕車(chē)旅居車(chē)旅游發(fā)展的若干意見(jiàn)》(旅發(fā)〔2016〕148號)的規定，對自駕車(chē)旅居車(chē)營(yíng)地的特定功能區，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類(lèi)管理。

(五)依據《全國冰雪場(chǎng)地設施建設規劃(2016-2022年)》(體經(jīng)字〔2016〕646號)的規定，對利用現有山川水面建設冰雪場(chǎng)地設施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類(lèi)管理。

第九條(土地利用計劃安排)

各地要根據國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規劃和當地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統籌使用新增和存量建設用地，合理安排用地計劃指標，優(yōu)先支持符合產(chǎn)業(yè)政策的項目用地，服務(wù)民生設施建設，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展。

(一)依據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)外資增長(cháng)若干措施的通知》(國發(fā)〔2017〕39號)的規定，允許各地在符合經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下，對國家級開(kāi)發(fā)區利用外資項目所需建設用地指標予以?xún)?yōu)先保障，做到應保盡保。

(二)依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì )領(lǐng)域投資活力的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2017〕21號)的規定，各地要將醫療、養老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國土空間規劃和年度用地計劃，農用地轉用指標、新增用地指標分配要適當向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴大用地供給。

(三)依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區考核制度促進(jìn)創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2016〕14號)的規定，省級人民政府在用地指標中可對國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區予以單列，優(yōu)先安排創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)企業(yè)用地。

(四)依據《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(國發(fā)〔2012〕14號)的規定，對規劃建設的小企業(yè)創(chuàng )業(yè)基地、科技孵化器、商貿企業(yè)集聚區等，要優(yōu)先安排用地計劃指標。

(五)結合本地區實(shí)際，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地區、集聚區及使用未利用地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的用地計劃。

第十條(國有建設用地供應計劃安排)

市、縣自然資源主管部門(mén)應結合產(chǎn)業(yè)用地政策要求和國土空間規劃，依據《國有建設用地供應計劃編制規范(試行)》(國土資發(fā)〔2010〕117號)的規定編制年度國有建設用地供應計劃，科學(xué)安排國有建設用地供應的總量、結構、布局、時(shí)序和方式。符合下列規定的，可優(yōu)先納入供應計劃：

(一)國務(wù)院及其職能部門(mén)發(fā)布的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃中明確的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

(二)國務(wù)院及其職能部門(mén)發(fā)布的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策中明確的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

(三)縣級以上地方人民政府依據前述規劃、政策明確的本地區重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

各地制定國有建設用地供應計劃，要根據國家對養老、教育、醫療、體育等公共服務(wù)設施建設的政策要求，合理確定并保障土地供應規模。依據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)外貿回穩向好的若干意見(jiàn)》(國發(fā)〔2016〕27號)的規定，中西部地區要加大加工貿易產(chǎn)業(yè)用地保障力度，優(yōu)先納入供地計劃并優(yōu)先供應。

第十一條(土地用途的確定)

市、縣自然資源主管部門(mén)在組織產(chǎn)業(yè)用地供應時(shí)，在城市、鎮規劃區內以出讓方式供地的，應按照《城鄉規劃法》的規定，依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度等規劃條件，作為出讓合同的組成部分。

國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目用地，符合國土資規〔2015〕5號文件規定的，可以按照相關(guān)規定確定土地用途。對現行國家標準分類(lèi)中沒(méi)有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類(lèi)型，市、縣自然資源主管部門(mén)可按照國土資規〔2015〕5號文件規定，結合土地供應政策要求和當地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際需要，商同級產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)提出規劃用途的建議意見(jiàn)。

市、縣自然資源主管部門(mén)在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時(shí)，合同中的宗地用途按國家標準《土地利用現狀分類(lèi)》(GB/T21010-2017)規定的土地二級類(lèi)填寫(xiě)，規劃條件與《土地利用現狀分類(lèi)》無(wú)直接對應類(lèi)型的，應研究確定對應的土地二級類(lèi)的類(lèi)型，必要時(shí)可征求產(chǎn)業(yè)、投資部門(mén)意見(jiàn)。鼓勵地方自然資源主管部門(mén)研究制定城鄉規劃用地分類(lèi)與土地利用現狀分類(lèi)對照表，經(jīng)批準后統一執行。

依據國土資規〔2015〕5號文件的規定，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容該文件規定的用途設施(不包括商品住宅)建筑面積不超過(guò)15%的，仍按工業(yè)、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應確定主用途并依據主用途確定供應方式;主用途可以依據建筑面積占比確定，也可以依據功能的重要性確定，確定主用途的結論和理由應當寫(xiě)入供地方案，經(jīng)批準后實(shí)施。

第十二條(配套設施建設納入土地供應條件的情形)

依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2019〕5號)、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)衛生計生委等部門(mén)關(guān)于推進(jìn)醫療衛生與養老服務(wù)相結合指導意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)〔2015〕84號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快新能源汽車(chē)推廣應用的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2014〕35號)、國土資規〔2015〕5號、國土資規〔2015〕10號、《關(guān)于支持電影發(fā)展若干經(jīng)濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)等的規定，對新能源汽車(chē)充電設施、無(wú)線(xiàn)通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施、社區居家養老(醫療、體育、文化)服務(wù)設施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點(diǎn)分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設施，允許在新供其他建設項目用地時(shí)，將其建設要求納入供地條件。

市、縣自然資源主管部門(mén)應主動(dòng)告知相關(guān)部門(mén)上述配建政策，對相關(guān)部門(mén)提出的配建和建成后資產(chǎn)移交及運營(yíng)管理要求，市、縣自然資源主管部門(mén)經(jīng)研究認定符合控制性詳細規劃和用地標準，且不影響供應環(huán)節的公平、公正競爭的，可依法先將配建要求納入規劃條件后，再行納入供地條件。

第十三條(支持土地復合利用的情形)

依據國土資規〔2015〕5號文件的規定，鼓勵開(kāi)發(fā)區、產(chǎn)業(yè)集聚區規劃建設多層工業(yè)廠(chǎng)房、國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設計、經(jīng)營(yíng)多功能復合利用。標準廠(chǎng)房用地按工業(yè)用途管理，國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器實(shí)行只租不售、租金管制、租戶(hù)審核、轉讓限制的，其用地可按科教用途管理。

第十四條(辦理劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權)

地方各級自然資源主管部門(mén)在執行《劃撥用地目錄》和有關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策時(shí)，應當保持本地區劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權供應要求、程序、劃撥價(jià)款標準和權能的一致性，不得對民間投資、外商投資項目區別對待。

市、縣自然資源主管部門(mén)劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權時(shí)，在符合國土空間規劃的前提下，可以建設項目審批、核準、備案文件記載的項目建設內容為依據判斷是否符合《劃撥用地目錄》，不得以建設單位投資來(lái)源為民間投資、外商投資或政府和社會(huì )資本合作等為由限制申請劃撥用地。

對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營(yíng)利性”或“公益性”的建設用地項目，自然資源主管部門(mén)方可要求建設單位提供擬使用土地者的非營(yíng)利性質(zhì)證明文件，包括但不限于民辦非企業(yè)單位登記證書(shū)、社會(huì )服務(wù)機構登記證書(shū)和國務(wù)院文件、行業(yè)主管部門(mén)文件等規定的審查意見(jiàn)、初審意見(jiàn)等，但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營(yíng)利性”或“公益性”的建設用地項目提出同等要求。

依據《關(guān)于優(yōu)化社會(huì )辦醫療機構跨部門(mén)審批工作的通知》(發(fā)改社會(huì )〔2018〕1147號)的規定，社會(huì )力量申請劃撥?chē)薪ㄔO用地用于建設非營(yíng)利性醫療機構的，因尚不能完成醫療機構執業(yè)登記、社會(huì )服務(wù)機構登記，自然資源、衛生健康、民政、中醫藥主管部門(mén)要協(xié)調落實(shí)劃撥用地相關(guān)政策。民政部門(mén)對除經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外的相關(guān)資質(zhì)作初步審查后，可向自然資源主管部門(mén)提供有條件的初審意見(jiàn)。自然資源主管部門(mén)可將民政部門(mén)的意見(jiàn)作為參考依據，按法定程序受理劃撥用地申請。

依據《國土資源部關(guān)于貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知>的通知》(國土資發(fā)〔2008〕16號)的規定，市、縣自然資源主管部門(mén)在受理劃撥用地申請、發(fā)放劃撥用地決定書(shū)后要及時(shí)向社會(huì )公示建設項目劃撥用地相關(guān)信息。

第十五條(辦理協(xié)議出讓國有建設用地使用權)

原劃撥、承租國有建設用地使用權人申請辦理協(xié)議出讓?zhuān)约皠潛車(chē)薪ㄔO用地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓的，除劃撥決定書(shū)、租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回國有建設用地使用權重新公開(kāi)出讓的外，經(jīng)依法批準，可采取協(xié)議方式出讓。

以長(cháng)期租賃方式提供各種用途的國有建設用地，符合《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》的可采取協(xié)議方式，參照以協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的規定辦理。

依據體經(jīng)字〔2016〕646號文件的規定，對非營(yíng)利性的冰雪運動(dòng)項目專(zhuān)業(yè)比賽和專(zhuān)業(yè)訓練場(chǎng)(館)及配套設施，不符合劃撥用地目錄的，可以協(xié)議方式供地。

第十六條(以長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應國有建設用地使用權)

產(chǎn)業(yè)用地可以采取長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應。長(cháng)期租賃，是指整宗土地在整個(gè)合同期內均以租賃方式使用。先租后讓?zhuān)侵腹┑胤较刃幸宰赓U方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。租讓結合，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉為出讓的供應方式。彈性年期，是指整宗土地以低于對應用途國有建設用地使用權出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應方式。

以長(cháng)期租賃方式使用土地的，應按照《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》(國土資發(fā)〔1999〕222號)的規定執行，租賃期限不得超過(guò)20年。以租讓結合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時(shí)限不得超過(guò)20年，可以續簽租賃合同。

依法必須以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓國有建設用地使用權的土地實(shí)行先租后讓、租讓結合的，招標拍賣(mài)掛牌程序可在租賃供應時(shí)實(shí)施，在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續時(shí)，可采取協(xié)議方式出讓。

地方自然資源主管部門(mén)可以根據需要商相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)，制定本地區具體適用長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期供應方式的指導目錄和管理規定。

第十七條(以作價(jià)出資(入股)方式供應國有建設用地使用權)

國有建設用地使用權作價(jià)出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權作價(jià)，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規關(guān)于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

符合下列規定的，國有建設用地使用權可采取作價(jià)出資(入股)方式供應：

(一)依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農產(chǎn)品流通體系建設的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2011〕59號)的規定，政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，可按作價(jià)出資(入股)方式辦理用地手續，但禁止改變用途和性質(zhì)。

(二)依據《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》(國土資規〔2016〕20號)的規定，對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價(jià)出資或者入股的方式提供土地，與社會(huì )資本共同投資建設。支持各地以土地使用權作價(jià)出資或者入股方式供應標準廠(chǎng)房、科技孵化器用地。

(三)國有企業(yè)原使用的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地使用權，符合國家有關(guān)行業(yè)、企業(yè)類(lèi)型和改革需要的，可采用作價(jià)出資(入股)方式進(jìn)行有償使用。

各地以作價(jià)出資(入股)方式供應土地使用權時(shí)，可參照出讓程序，由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門(mén)會(huì )同城市建設、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，報經(jīng)同級人民政府批準后，由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門(mén)實(shí)施。

自然資源主管部門(mén)在辦理以作價(jià)出資(入股)方式供應國有建設用地使用權時(shí)，應當依據《企業(yè)國有資產(chǎn)法》提請本級人民政府授權特定機構履行出資人職責。

第十八條(企業(yè)轉型涉及的用地)

依據《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》(國發(fā)〔2012〕39號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)內貿流通健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2014〕51號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)城區老工業(yè)區搬遷改造的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2014〕9號)、《關(guān)于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過(guò)剩產(chǎn)能實(shí)現脫困發(fā)展的意見(jiàn)》(國土資規〔2016〕3號)等的規定,對舊城區改建需異地搬遷改造的城區商品批發(fā)市場(chǎng)等流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設用地使用權后，經(jīng)批準可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權人安排用地，有土地使用標準要求的，應按標準安排同類(lèi)用途用地。

依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)文化體制改革中經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉制為企業(yè)和進(jìn)一步支持文化企業(yè)發(fā)展兩個(gè)規定的通知》(國辦發(fā)〔2018〕124號)的規定，經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉制涉及的原劃撥土地，轉制后符合《劃撥用地目錄》的，可繼續以劃撥方式使用;不符合《劃撥用地目錄》的，應當依法實(shí)行有償使用。

第十九條(鼓勵地下空間開(kāi)發(fā))

依據《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規劃建設及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規定，通過(guò)分層規劃，利用地下空間建設公共停車(chē)場(chǎng)的，地塊用地規劃性質(zhì)為相應地塊性質(zhì)兼容社會(huì )停車(chē)場(chǎng)用地。對新建建筑充分利用地下空間，超過(guò)停車(chē)配建標準建設地下停車(chē)場(chǎng)，并作為公共停車(chē)場(chǎng)向社會(huì )開(kāi)放的超配部分，符合規劃的，可不計收土地價(jià)款。

第二十條(過(guò)渡期政策)

對于產(chǎn)業(yè)用地政策中明確，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過(guò)渡期支持政策的情形，現有建設用地過(guò)渡期支持政策以5年為限，過(guò)渡期滿(mǎn)及涉及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時(shí)，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律、法規、行政規定等明確規定及國有建設用地劃撥決定書(shū)、租賃合同等規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。

產(chǎn)業(yè)用地政策對“暫不變更”的時(shí)限沒(méi)有明確規定的，時(shí)限及后續管理可參照國土資規〔2015〕5號文件執行，或由地方自然資源主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)制定實(shí)施細則，但時(shí)限起算時(shí)點(diǎn)應在設定過(guò)渡期政策相關(guān)文件有效期內。

自然資源主管部門(mén)應當做好相關(guān)起算時(shí)點(diǎn)和過(guò)渡期時(shí)間跨度的備案管理，過(guò)渡期臨近結束時(shí)，應當提前通知存量房產(chǎn)、土地資源的使用方，掌握其繼續使用房產(chǎn)、土地資源的意愿，做好政策服務(wù)。期滿(mǎn)及涉及轉讓需以協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續的，按《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規范(試行)》辦理。

第二十一條(土地價(jià)格評估)

依據《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)的規定，政府在供應產(chǎn)業(yè)用地前應依據土地估價(jià)結果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價(jià)。產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格評估應遵循出讓地價(jià)評估技術(shù)規范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價(jià)系數修正法中的一種方法。

對于存在可比交易實(shí)例的，宜首選市場(chǎng)比較法評估。對于缺乏市場(chǎng)交易的，可從同類(lèi)產(chǎn)業(yè)的客觀(guān)運營(yíng)收益中剝離出土地收益，通過(guò)收益還原法評估地價(jià)。對于尚無(wú)明確收益資料的新興產(chǎn)業(yè)用地，可通過(guò)相同或類(lèi)似產(chǎn)業(yè)的投資分析資料等分析預測其正常收益，合理分配評估方法權重確定評估結果。對于國家予以政策扶持的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，應遵循區分市場(chǎng)定價(jià)與政策優(yōu)惠的原則，評估該類(lèi)用地的正常市場(chǎng)價(jià)格后，綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策予以修正，確定基于相關(guān)政策約束下的參考價(jià)格。

第二十二條(土地供應價(jià)格的確定)

各省(區、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》的70%執行。按比例計算后低于該項目實(shí)際土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定應收取的相關(guān)費用之和的，應按不低于實(shí)際各項成本費用之和的原則確定出讓底價(jià)。旅游相關(guān)建設項目中的人造景觀(guān)用地應根據具體行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，客觀(guān)評估確定供應底價(jià)。

依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2011〕38號)的規定，農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)用地作為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地，應嚴格按照規劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區域有工業(yè)用地交易地價(jià)的，可以參照市場(chǎng)地價(jià)水平、所在區域基準地價(jià)和工業(yè)用地最低價(jià)標準等確定出讓底價(jià)。

依據體經(jīng)字〔2016〕646號文件的規定，在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關(guān)規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化土地建設的冰雪項目，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定應收取的相關(guān)費用之和的原則確定。

依據發(fā)改綜合〔2018〕1465號文件的規定，對使用“四荒地”及石漠化、邊遠海島建設的鄉村旅游項目，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定應收取相關(guān)費用之和的原則確定。

第二十三條(使用集體建設用地的情形)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展允許依法依規使用集體建設用地，農村土地制度改革試點(diǎn)地區的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地用于相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的按照試點(diǎn)政策規定執行。根據國務(wù)院及相關(guān)部門(mén)政策規定，符合下列情形的產(chǎn)業(yè)用地，可以使用集體建設用地：

(一)依據國辦發(fā)〔2019〕5號文件、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開(kāi)養老服務(wù)市場(chǎng)提升養老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2016〕91號)等的規定，養老機構可依法依規使用農村集體建設用地發(fā)展養老服務(wù)設施。

(二)依據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉下鄉人員創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新促進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2016〕84號)的規定，各省(區、市)可以根據本地實(shí)際，制定管理辦法，支持返鄉下鄉人員依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè )。在符合農村宅基地管理規定和相關(guān)規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。

(三)依據《關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革做好農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》(國土資規〔2017〕12號)的規定，在充分保障農民宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤(pán)活利用空閑農房及宅基地，按照規劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng )意辦公、休閑農業(yè)、鄉村旅游等農業(yè)農村體驗活動(dòng)場(chǎng)所。

(四)依據發(fā)改綜合〔2018〕1465號的規定，農村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉村旅游基礎設施建設。

(五)依據《關(guān)于促進(jìn)鄉村旅游可持續發(fā)展的指導意見(jiàn)》(文旅資源發(fā)〔2018〕98號)的規定，鼓勵通過(guò)流轉等方式取得屬于文物建筑的農民房屋及宅基地使用權，統一保護開(kāi)發(fā)利用。在充分保障農民宅基地用益物權的前提下，探索農村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用閑置宅基地和農房，按照規劃要求和用地標準，改造建設鄉村旅游接待和活動(dòng)場(chǎng)所。

(六)依據旅發(fā)〔2016〕148號文件的規定，選址在土地利用總體規劃確定的城鎮規劃區外的自駕車(chē)旅居車(chē)營(yíng)地，其公共停車(chē)場(chǎng)、各功能區之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區、車(chē)輛設備維修及醫療服務(wù)保障區、廢棄物收納與處理區等功能區可與農村公益事業(yè)合并實(shí)施，依法使用集體建設用地。

第四章 產(chǎn)業(yè)用地管理要求

第二十四條(國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目的認定)

落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策時(shí)，對相關(guān)項目是否屬于國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)難以確認的，市、縣自然資源主管部門(mén)應會(huì )商產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)，對項目性質(zhì)予以認定。

產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)能夠就上述事項提供文件依據的，市、縣自然資源主管部門(mén)應依據文件、按相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策執行。產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)不能就上述事項提供相應文件的，市、縣自然資源主管部門(mén)可在與產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)商議達成共識的基礎上，共同提出對項目用地適用政策的建議，報請有批準權的人民政府批準后實(shí)施。

第二十五條(土地供應前置條件)

依據國土資規〔2015〕5號文件的規定，對政策允許將產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應前置條件的，設置供應前置條件時(shí)，市、縣自然資源主管部門(mén)應當商請提出供應前置條件的部門(mén)，書(shū)面明確設置土地供應前置條件的理由或必要性、適用要求、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式等。市、縣自然資源主管部門(mén)認為相關(guān)前置條件不影響公平、公正競爭的，可以予以設置。在制定供地方案和簽署供地文件時(shí)，除將相關(guān)內容寫(xiě)入外，還應當將提出前置條件部門(mén)出具的上述書(shū)面文件作為附件一并收入，并在向土地供應集體決策機構匯報時(shí)專(zhuān)門(mén)作出說(shuō)明。

市、縣自然資源主管部門(mén)應會(huì )同相關(guān)部門(mén)落實(shí)國土資規〔2015〕5號文件將項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書(shū)作為簽訂土地供應合同前提條件的規定，提醒提出關(guān)聯(lián)條件部門(mén)監督承諾書(shū)履行情況。

第二十六條(限制改變用途與分割轉讓及探索抵押融資)

對于落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策供應的宗地，相關(guān)規范性文件有限制改變用途、限制轉讓或分割轉讓等規定的，原則上應當將限制要求寫(xiě)入劃撥決定書(shū)或有償使用合同，在分割轉讓審批中予以落實(shí)。其中，對經(jīng)批準的用地，相關(guān)規范性文件規定該類(lèi)用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設的，自然資源主管部門(mén)要予以嚴格監管。

依據國辦發(fā)〔2019〕5號文件的規定，探索允許營(yíng)利性養老機構以有償取得的土地、設施等資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

依據國辦發(fā)〔2017〕21號文件的規定，探索允許營(yíng)利性的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域機構以有償取得的土地、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

第二十七條(卷宗與臺賬管理)

市、縣自然資源主管部門(mén)要加強產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施的服務(wù)和監管，適用的產(chǎn)業(yè)用地政策文件應當納入土地使用權供應檔案卷宗長(cháng)期妥善保存。根據需要建立產(chǎn)業(yè)用地政策適用項目臺賬，記錄項目基本情況、適用產(chǎn)業(yè)用地政策、供后投資建設情況、過(guò)渡期起始時(shí)間及期滿(mǎn)處理情況等。

第二十八條(落實(shí)批后監管責任)

市、縣自然資源主管部門(mén)要加強與產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)的協(xié)調配合，依據土地供應合同、劃撥決定書(shū)、產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的相關(guān)文件、前置條件文件、項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書(shū)等約定的用地條件、用地責任、監管責任，強化用地供后聯(lián)合監管，重大事項要及時(shí)向本級人民政府或相關(guān)機構報告。